“Wolkenkrabber van 300 meter levert gemeente 60 miljoen op”

“Wolkenkrabber van 300 meter levert gemeente 60 miljoen op”

De strook tussen de Schiedamsedijk en de Leuvehaven is een winderige vlakte vol potentie. Wij dagen de gemeente uit met een andere bril naar dit stuk stad te kijken. De beloning: een bruisend gebied dat de stad weer een stukje completer maakt. En niet te vergeten: 60 miljoen euro in het laatje van de gemeente. Geld dat Rotterdam heel hard nodig heeft.

Door: Stijn van Pelt, Derek van den Berg en Rodney Kastelan
Beeld: Rodney Kastelan

Leuvehaven artikel 1
Figuur 1. Zo ziet de Schiedamsedijk er in ons plan uit, bezien vanaf het centrum (Churchillplein)

Als Rotterdammers doet het stuk van het Maritiem Museum tot aan de Erasmusbrug ons pijn. Zo pal naast het beeld van Jan Gat ervaar je de leegte die het centrum na de oorlog zo kenmerkte veel te nadrukkelijk. Een paar treurige paviljoenen en een veel te brede stoep begeleiden je enigszins unheimisch naar ons meest bekende icoon. Wie voor het eerst in Rotterdam komt en vanaf het Hofplein de Coolsingel afloopt, zal zich ter hoogte van Churchillplein afvragen of hij op het juiste pad zit om bij de Erasmusbrug te komen. De verdwaalde bezoeker moet vervolgens een winderige straat met bebouwing aan slechts één zijde trotseren om bij de brug te komen.

Los van de beleving heeft het gebied enorme economische potentie. De as Hofplein – Wilhelminaplein is één van de belangrijkste aders van Rotterdam. Haaks op diezelfde as staat de looproute Museumpark – Oude Haven. Beide assen houden op ter hoogte van de Schiedamsedijk. Wij zijn dol op havenkranen en oude schepen, maar helaas liggen die totaal verloren in de zee van ruimte die ze omringt. Ironisch genoeg is het juist het instituut dat de beleving van de haven moet illustreren, het gebouw dat het zicht op de Leuvehaven blokkeert.

Plannen Leuvehaven liggen stil

Ooit was de Schiedamsedijk het spannendste stukje Rotterdam. Je kon er uitgaan en de kade bruiste van leven dankzij de haven. Het voelde als het natuurlijke verlengde van de Coolsingel – destijds een levendige straat. Het contrast met nu kon haast niet groter zijn.

 

Leuvehaven artikel 2
Figuur 2. De Leuvehaven toen en nu.

Gelukkig is deze strook gemeentelijke grond. Daarom heeft de gemeente alle kaarten in handen om dit stukje Rotterdam eindelijk om te bouwen tot bruisend stuk centrum. Dat dit niet gebeurt en er zelfs plannen gepresenteerd zijn door de gemeente Rotterdam die de huidige pijnpunten nog duidelijker etaleren, is op zijn zachtst gezegd erg vervelend.

“Ooit was de Schiedamsedijk het spannendste stukje Rotterdam. Je kon er uitgaan en de kade bruiste van leven dankzij de haven.”

Ontwerpwedstrijd

De gemeente Rotterdam schreef in 2016 een ontwerpwedstrijd uit, met als doel onderstaand volume in een spectaculair ontwerp te gieten. Het plan van de gemeente voorziet in een consolidatie van de huidige kernpunten van het gebied. Dit houdt in ‘nieuwe paviljoens, gegoten in een laag, langgerekt volume welke zeer beperkte kwaliteit geeft aan het stadse straatprofiel van de Schiedamsedijk’ en de Leuvehaven.

Leuvehaven artikel 3
Figuur 3. Plan van MoederscheimMoonen Architecten.

De ontwerpwedstrijd is gewonnen door MoederscheimMoonen Architecten. In januari 2017 moest het ontwerp voor dit paviljoen klaar zijn, maar tot op de dag van vandaag is er geen enkel concreet ontwerp gepresenteerd.

Het is ons ter ore gekomen dat het plan vertraging heeft opgelopen. De Rotterdamse gemeenteraad buigt zich begin 2018 over het plan van MoederscheimMoonen Architecten. Volgens ons hét moment om de gemeente wakker te schudden: het moet radicaal anders in de Leuvehaven.

60 miljoen euro verdienen in 4 stappen

Wij stellen een simpel stappenplan voor waarmee de gemeente Rotterdam kan onderzoeken hoe de potentie van het gebied ten volle benut kan worden:

Stap 1: Bekijk de Schiedamsedijk en de Leuvehaven als één ontwerpopdracht, waarbij mogelijke volumes verbinding leggen met de Leuvehaven en bovendien een echte stadse straat maken van de Schiedamsedijk. Afstemming met het Hoogheemraadschap en Rijkswaterstaat is daarbij belangrijk, om het bouwen bovenop een dijk op een veilige manier vorm te geven.

Stap 2: Bekijk als gemeente de opgave vanuit een economisch oogpunt. De strook grond vanaf het Maritiem Museum tot aan het Inntel Hotel heeft in potentie een grondwaarde van ongeveer 60 miljoen euro; verderop in dit artikel meer hierover. Het niet benutten van deze bouwgrond is verloren geld voor de stad Rotterdam en voor alle Rotterdammers. Als wij dromen over wat er met dat geld kan worden gedaan in de stad, gaan onze handen jeuken.

Stap 3: Nodig een gerenommeerd stedenbouwkundig bureau uit om een masterplan voor het gebied te maken. Vraag bijvoorbeeld OMA of KCAP om zonder begrenzingen een ambitieus masterplan te maken met een programma van ongeveer 1.200 woningen, ongeveer 300 hotelkamers, commerciële ruimten en een nieuw Maritiem Museum. Vraag hen om na te denken over volumes, over hoogtes, over iconen.

Stap 4: Geef invulling aan dit stuk stad door een internationale ontwerpwedstrijd uit te schrijven.

Wat is het voorstel van Rotterdamse Dromers?

Wij stellen voor om de hele strook van het Maritiem Museum tot aan het Inntel Hotel te herontwikkelen. Met slim gepositioneerde bebouwing bestaande uit drie blokken (type A, type B en type C) en een landmark op de locatie van het huidige Maritiem Museum wordt de Schiedamsedijk eindelijk de stadse straat die het ooit was. Langs de Leuvehaven ontstaat een levendige wandelpromenade.

Figuur 4. Plinten met horeca, winkels en flexibele werkplekken, met er boven plek voor honderden stadswoningen. Voor de deur een Maritiem park waar het prettig vertoeven is.

Op de gehele strook is ruimte voor ongeveer 1.200 woningen, waarvan een kwart tot de helft kan bestaan uit huurwoningen in het middensegment met huren van ongeveer 1.000 euro per maand. Voor deze doelgroep wordt momenteel veel te weinig gebouwd. De andere helft bestaat uit koopwoningen, in lijn met het beleid van de gemeente Rotterdam om mensen met een beter gevulde beurs en doorstromers in de stad te houden. Maar er is nog veel meer mogelijk. Denk aan een extra hotel, commerciële ruimte, flexibele werkplekken en een nieuw Maritiem Museum dat de binnenstad echt verbindt met de haven.

“Op de gehele strook is ruimte voor ongeveer 1.200 woningen, waarvan een kwart tot de helft kan bestaan uit huurwoningen in het middensegment”


Impact voor de stad

Bouwen om het bouwen is zinloos. We willen graag dat Rotterdam er als geheel beter van wordt en daarom borduren we voort op verdere verdichting van het centrum. Dankzij de toename van inwoners gaat de binnenstad bruisen als een echte metropool. Daarom hebben we op de locatie van het Maritiem Museum gekozen voor een landmark van 300 meter hoog. Een iconisch alternatief voor het weinig aansprekende gebouw dat er nu staat.

Figuur 5. De nieuwe landmark is het centrale punt van de stad: de kruising van de Blaak en de Coolsingel en het begin van de haven.

Het museum krijgt een plek in de plint van dit icoon. Een plek die veel beter past bij zo’n belangrijk instituut. Daarnaast geeft de toren het Churchillplein meer intimiteit. Het woningbouwproject Calypso bereikte eerder zo’n effect en veranderde het Schouwburgplein van een winderige vlakte in een plein dat een stuk intiemer aanvoelt.

1.200 woningen aan de Leuvehaven

Als Rotterdamse Dromers dromen we natuurlijk graag, maar nog leuker is het om dit plan eens goed door te rekenen. Onze business case voor de Leuvehavenstrook laat zien dat dit stuk grond een waarde van ruim 60 miljoen euro vertegenwoordigt voor de gemeente Rotterdam. Daarvoor is een bestemmingsplan nodig dat middelhoge torens van 6 tot 30 lagen toelaat langs de Schiedamsedijk, met een uitschieter op de plek van het Maritiem Museum van zo’n 300 meter. Voor projectontwikkelaars is het bijzonder interessant om in te stappen en voor institutionele beleggers is het een fantastische mogelijkheid om met relatief lage risico’s pensioen- en verzekeringsgelden te beleggen. 1.200 woningen in de goedkopere private huur en koopwoningen tussen de 250.000 en 600.000 euro houden starters en gezinnen binnen de stadsgrenzen.

Leuvehaven artikel 4
Figuur 6. Een nieuw gezicht voor de Leuvehaven met een icoon op de locatie van het Maritiem Museum

Het toevoegen van 1.200 woningen zal ook de middenstand en horeca een extra boost geven en zo het stedelijke weefsel verder ontwikkelen. Bovendien maakt het de looproutes Hofplein-Erasmusbrug en Boijmans-Oude Haven een stuk leuker. Eindelijk voelt het aan als één stedelijk gekrioel.

Plan in detail

De wolkenkrabber op de plek van het Maritiem Museum vormt zich speels vanuit de Blaak naar de Schiedamsedijk. Vanuit de Coolsingel en de Blaak ligt dit hoogteaccent exact in het verlengde van de belangrijkste zichtassen van de stad. Vanuit de Leuvehaven vormt de toren zowel het symbool als de entree van de stad vanuit de haven.

Er is ruimte voor zo’n 750 koopwoningen in het midden- en hogere segment, een 5-sterrenhotel, een skybar, winkels in de plint en natuurlijk het Maritiem Museum – een belangrijke schakel tussen de binnenstad en de haven. Met transparante materialisatie geeft de toren veel meer zicht op de haven vanaf het Churchillplein, omdat je als het ware door het gebouw heen kijkt op straatniveau.

Geheel volgens het Rotterdamse hoogbouwbeleid wordt de toren naar boven toe steeds smaller. Daardoor bieden de onderste, bredere lagen ruimte aan het Maritiem Museum en is een ondergrondse parkeergarage mogelijk. We zitten bovenop een ov-knooppunt: metrostation Beurs. Daarom vinden we dat 250 parkeerplekken volstaan: 100 voor de woningen, de rest exploiteerbaar als openbare parking.

Dit gaat de toren kosten, en opleveren

En wat gaat al dit moois opleveren? Onze businesscase voor de multifunctionele wolkenkrabber is conservatief ingestoken en brengt zo’n 40 tot 45 miljoen euro op. Daarvan wordt ongeveer 7 miljoen euro aan boekwaarde afgetrokken. Dit is de waarde waarvoor het huidige Maritiem Museum (naar schatting) in de boeken staat bij de gemeente Rotterdam. Netto brengt de herontwikkeling dus zo’n 35 miljoen euro in het laatje van de gemeente.

Leuvehaven artikel 5
Figuur 7. Kengetallen landmark en zijaanzicht Leuvehavenstrook

Bouwkosten: Er is uitgegaan van bouwkosten variërend van 1.800/2.000 euro/m2.

Bijkomende kosten: Over deze bouwkosten worden vervolgens nog de bijkomende kosten berekend. Uit de bijkomende kosten worden de adviseurs betaald zoals de architect en de constructeur, alsmede de onderzoekskosten benodigd om een bouwvergunning te verkrijgen en de leges die betaald worden over de bouwvergunning.

Algemene kosten: Een ontwikkelaar rekent vervolgens algemene kosten over de bouw- en de bijkomende kosten. Hieruit wordt onder andere het personeel van de ontwikkelaar betaald.

Onvoorzien: De ontwikkelaar rekent ook met een post ‘onvoorzien’, om eventuele vertragingen of onvoorziene kosten mee op te vangen. Deze post wordt als percentage berekend over de bouwkosten en de bijkomende kosten.

Kostenstijgingen en rentekosten: Daarna worden ook de kostenstijgingen (van o.a. de bouwkosten) en de rentekosten (voor het geleende geld) als percentages berekend over de bouwkosten, bijkomende kosten en onvoorzien.

Winst en risico: Als laatste rekent een ontwikkelaar een post ‘winst en risico’. Dit is vaak zo’n 5 tot 10% en wordt berekend over alle voorgaande kostenposten. Wanneer er aan het einde van de rit weinig risico’s zijn langsgekomen, betekent dit dat deze post als winst naar de ontwikkelaar gaat. Blijken er veel risico’s te zijn geweest zoals vertragingen door procederende buurtbewoners, dan blijkt deze post hard nodig om de ontwikkeling door te kunnen zetten.
Alle kosten bij elkaar opgeteld levert het totaal ‘kosten’ op, in dit geval ongeveer 300 miljoen euro.

Voor een positieve ontwikkeling dient ‘totaal opbrengsten’ hoger uit te vallen dan totaal kosten. Bij de landmark is conservatief gerekend met de volgende kengetallen:

  • Opbrengsten per m2 voor de koopwoningen: 4.500 euro/m2
  • Opbrengsten verhuur hotelkamers per jaar: 20.000 euro/kamer/jaar
  • Opbrengsten per m2 voor commerciële plint: 250 euro/m2
  • Opbrengsten commercieel uitkijkplatform: 200 euro/m2
  • Opbrengsten parkeerplaatsen: 150 euro/parkeerplek/maand

Het totaal opbrengsten (exclusief BTW) komt daarmee op ongeveer 340 miljoen euro. Opbrengsten minus de kosten levert het residu op, in vastgoed heet dat de ‘residuele grondwaarde’. In dit geval is de residuele grondwaarde ruim 40 miljoen euro.

Het huidige Maritiem Museum heeft in de boekhouding van de gemeente Rotterdam nog een boekwaarde. Daarom moet de residuele grondwaarde nog gecorrigeerd te worden met de boekwaarde om het netto resultaat voor de gemeente Rotterdam te berekenen. Als aanname voor de boekwaarde is in dit geval 7 miljoen euro genomen. De kans is vrij groot dat het gebouw voor minder in de boeken staat omdat er decennia lang afschrijving op is geweest. Wij rekenen echter conservatief.

Bij een verrekening met de boekwaarde blijft er nog steeds ongeveer 35 miljoen euro over. Deze toren is een unieke kans om deze hoek van de binnenstad een enorme upgrade te geven. Bovendien speelt de gemeente Rotterdam geld vrij dat in andere gebieden van de binnenstad geïnvesteerd kan worden.

“Deze toren is een unieke kans om deze hoek van de binnenstad een enorme upgrade te geven.”

Appartementen tot aan Inntel Hotel – Type A, B en C

Ons plan is groter dan de toren alleen. Vanaf het Maritiem Museum creëren 3 blokken een wand tot aan het Inntel Hotel. Deze wand zorgt voor een hoogstedelijke beleving op de Schiedamsedijk. Bovendien geven de steegjes richting de Leuvehaven interessante doorkijkjes die de haven verbinden met de binnenstad. Het blok direct naast de toren noemen wij Type C, het blok daarnaast is type B en het blok naast het Inntel hotel heet Blok A.

Leuvehaven artikel 6
Figuur 8. Kengetallen type A en zijaanzicht Leuvehavenstrook met type A, B en C

We hebben alle kosten op dezelfde manier berekend als bij de landmark op de locatie van het Maritiem Museum. De bouwkosten van dit appartementengebouw van 70 meter hoog liggen wel een stuk lager. De koopwoningen liggen hoger in het gebouw en hebben een hoger niveau van afwerking. Daarom hebben we gerekend met bouwkosten van 1.400 euro/m2 voor de koopwoningen, versus 1.200 euro/m2 voor de huurwoningen. Het totaal is 81 miljoen euro.

Bij de opbrengsten is rekening gehouden met de volgende getallen:

  • Opbrengsten per m2 voor de koopwoningen: 4.500 euro/m2
  • Opbrengsten huurappartementen: 17 euro/m2 (gem. 970 euro/maand voor 57 m2)
  • Opbrengsten per m2 voor commerciële plint: 150 euro/m2
  • Opbrengsten parkeerplaatsen: 150 euro/parkeerplek/maand

Het totaal opbrengsten (exclusief BTW) komt daarmee op ongeveer 111 miljoen euro. In dit geval is de residuele grondwaarde ruim 30 miljoen euro voor de strook grond vanaf het Maritiem Museum tot aan het Inntel Hotel.

Ook hier corrigeren we de residuele grondwaarde met de boekwaarde van de huidige paviljoens langs de Leuvehaven. Er staan 3 paviljoens, waarbij elk paviljoen is toegerekend aan één van de types. Gezien de beperkte grootte en de ouderdom is een boekwaarde van 1 miljoen per paviljoen veel. Om conservatief te blijven rekenen corrigeren we de residuele grondwaarde voor alle types toch met 1 miljoen euro. Van de residuele grondwaarde wordt dus 3 miljoen euro afgetrokken. Bij een verrekening met de boekwaarde blijft voor type A, B en C dus nog steeds ongeveer 27 miljoen euro over.

Niet alleen op de locatie van het Maritiem Museum kan de gemeente Rotterdam dus een enorme potentie verzilveren, ook op deze strook grond ligt het geld voor het oprapen.

Financiële samenvatting

Op de strook grond vanaf het Maritiem Museum tot aan het Inntel Hotel liggen prachtige kansen om een stuk stad te revitaliseren. Deze revitalisatie levert de gemeente Rotterdam met het plan van de Rotterdamse Dromers ruim 60 miljoen euro op.

Leuvehaven artikel 7
Tabel 1. Financiële samenvatting van het plan van de Rotterdamse Dromers

“Deze revitalisatie levert de gemeente Rotterdam met het plan van de Rotterdamse Dromers ruim 60 miljoen euro op.”

Conclusie
Er is dringend behoefte aan een integrale visie van de gemeente Rotterdam voor de strook Maritiem Museum – Inntel Hotel. Wij zien hier enorme kansen om met een ambitieus stedenbouwkundig masterplan en een daaropvolgende internationale ontwerpwedstrijd een nieuw stuk stad te creëren. Dit ontbrekende puzzelstukje verbindt bestaande stukken stad vanaf de Coolsingel tot aan de Erasmusbrug. Met de juiste programmering, doelgroepkeuze, architectuur en inrichting van de openbare ruimte wordt hier een volledig nieuw stuk stad gerealiseerd wat aansluit op de opleving van Rotterdam in andere delen van het centrum.  

Zelfs met onze conservatieve insteek ligt er in de Leuvehaven een cadeautje van ruim 60 miljoen euro klaar om te worden uitgepakt door de gemeente. Er is dus niet alleen een stedenbouwkundige behoefte, ook financieel spint de gemeente garen bij verdere ontwikkeling van dit gebied.

Leuvehaven artikel 8
Figuur 9. De Schiedamsedijk als aantrekkelijke stadse straat.

Ook wat te vertellen?

Je e-mailadres houden we geheim.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.