Deze buurt wordt het nieuwe Katendrecht

Deze buurt wordt het nieuwe Katendrecht

Dit stukje Rotterdam ligt ingeklemd tussen de Maas, Delfshaven en de Euromast, ietwat verscholen tegen de binnenstad aan. Bekend vanwege de herontwikkelde Schiecentrale, het opzienbarende Scheepvaart- en Transportcollege en de herinnering aan oude haventijden in bij Scheepswerf de Delft. Een plek met potentie. Maar ook een plek die door wind en een gebrekkige samenhang tussen gebouwen niet altijd aangenaam aanvoelt. Met het plan van de Rotterdamse Dromers wordt deze ongeslepen diamant net zo’n succes als het alom geprezen Katendrecht. Welkom op de nieuwe Lloydpier.

De skyline van de Lloydpier bij aankomst per watertaxi.

Door: Stijn van Pelt, Derek van den Berg en Rodney Kastelan

Historie
De Lloydpier heeft een duistere geschiedenis. Ooit het bruisende hart van de handel in wapens, aardewerk en sterke drank. Goederen die vanuit Curaçao naar Rotterdam kwamen en verkregen werden door slaven te verhandelen. In de 19e en begin 20e eeuw gold de Lloydpier vooral als vertrekplaats voor de schepen die naar Nederlands-Indië vertrokken. Overal op de pier herinneren de namen van straten en loodsen je aan die bewogen geschiedenis: Loods Borneo, Kratonkade en Loods Bali. En toch zal de toevallige bezoeker zich afvragen waar hij in godsnaam terecht is gekomen. De Lloydpier kenmerkt zich namelijk door een bonte verzameling van gebouwen met verschillende architectuurstijlen en openbare ruimte om van te huilen.

Een onbeschutte plek temidden van water. Veel potentie, weinig verblijfskwaliteit.

Een wijk zonder hart
Zij die bekend zijn met de Lloydpier zullen bij de vraag ‘wat is het hart van de Lloydpier?’ louter verwijzen naar café Verhip: het kleine huisje bij de entree van de wijk waar het altijd goed toeven is. Ze hebben geen ongelijk. Vergeleken met Rotterdam’s populaire wijken aan de Maas valt op dat de Lloydpier verder geen plein of straat heeft waar je de vibe van de wijk voelt. Katendrecht heeft het Deliplein, de vibe van het Scheepvaartkwartier ervaar je op de hoek bij Loos en bij de Wilhelminapier zullen de meeste mensen samenkomen bij Hotel New York. Dat de Lloydpier – zo geworteld aan de rand van de Rotterdamse havens – geen anker in de wijk heeft, is een nodeloos gemis.

De Lloydpier is een geïsoleerde plek
Juist omdat het op een schiereiland ligt heeft de Lloydpier een enorme kans. Katendrecht en het Deliplein begonnen pas echt te bruisen toen de Hoerenloper geopend werd. Een zelfde mogelijkheid zien wij hier. Een fiets- en voetgangersbrug vanaf de Parkkade over de Parkhaven naar de Müllerpier, die vervolgens over de Sint Jobshaven gaat om te landen op de Lloydpier. Aan de kant van Delfshaven zien wij een uitstekende mogelijkheid om een brug aan te leggen in het verlengde van de Oostkousdijk die landt bij de kop van de Lloydpier. Op deze manier ontstaat een leuke wandel- en fietsroute.

Een wandel- en fietsroute vanuit het Scheepvaartkwartier naar Delfshaven. Zowel de Müller- als de Lloydpier profiteren

Een plek van harde wind
Wil je van de Lloydpier echt een leuke plek maken, dan moet eerst de wind getemd worden. Als je namelijk wil ervaren hoe een orkaan voelt, ga dan eens op een winderige dag naar deze landtong. Natuurlijk, het kan heerlijk zijn: na een dag hard werken met je gezicht in de wind en je huissleutels in de hand de Lloydpier op lopen en zo je gedachten leegmaken voor je thuis chagrijnig op de bank ploft voor wéér een avondje Netflix. Vaak is de realiteit echter dat de wind onaangenaam door je kleren snijdt en je op een mooie dag nooit van een picknick kunt genieten omdat je kleedje besluit de oversteek naar Charlois te wagen. Ontspannen op de kade bootjes kijken is er zodoende minder vaak bij dan je zou willen. Een probleem dat relatief eenvoudig op te lossen is. Hoe? Door de pier simpelweg vol te bouwen met niet al te hoge bouwblokken in zeer hoge dichtheden. In Spanje doen ze niet anders.

Bilbao: dichtheid zorgt voor beschutte straten.

Een gebrek aan dichtheid
Dichtheid is een term in de stedenbouw voor het aantal inwoners per vierkante kilometer. Bovenstaand plaatje laat een straat zien met hoge dichtheden. De wind heeft hier geen enkele kans. Een ander voordeel van hoge dichtheden is dat straten ervan gaan bruisen. In Madrid of Buenos Aires zijn er hele wijken waar geen gebouw staat lager dan 5 verdiepingen. Het voordeel daarvan is dat er veel meer mensen kunnen wonen. Deze mensen zorgen voor een groot draagvlak aan voorzieningen zoals een buurtcafé of keurslager. Voeg 1.000 woningen toe en er komen in 1 klap meer dan 2.000 buurtbewoners bij. Niet alleen goed voor de buurt, maar ook noodzakelijk voor de stad en alle woningzoekenden. Al die extra buurtbewoners gaan de straat op om boodschappen te doen. Sommigen drinken op zaterdagochtend een latte macchiato bij de koffietent om de hoek. Weer anderen doen op vrijdagmiddag een paar afzakkertjes in een typisch bruine kroeg. Het woord buurtbewoners zegt het eigenlijk al, de Lloydpier is nu allesbehalve een buurt! Maar kan dat wel worden.

Hoe maken we van de Lloydpier een buurt?
Wij stellen een stappenplan voor om de buurt te transformeren, waarbij we beginnen met verdichting.

Stap 1: Opschroeven van de dichtheid aan woningen op de Lloydpier → Om een echte stadswijk te maken met verschillende soorten huizen met levendige winkels en horeca op de begane grond zijn gebouwen met flink wat verdiepingen en woningen noodzakelijk. Juist op dit schiereiland zijn veel woningen ter plaatse nodig voor leven in de brouwerij. Net als Katendrecht is de Lloydpier omgeven door water en heeft daardoor (nog) weinig toeloop vanuit andere wijken. Bij het project ‘Hafencity’ in Hamburg heeft het toevoegen van nieuwe inwoners een volledig nieuw en bruisend stuk binnenstad opgeleverd. Belangrijk aspect daarbij is dat Hamburg veel geïnvesteerd heeft in bruggen om de schiereilanden met elkaar te verbinden.

Stap 2: Bepalen welke doelgroepen aangetrokken moeten worden → In ons voorstel zullen we flinke hoeveelheden van verschillende doelgroepen moeten toevoegen om een aantrekkelijke buurt te creëren. Hierbij zetten we in op mensen van jong tot oud, en van koopkrachtig tot krap bij kas.

Stap 3: Bepalen anker van de wijk, met daaromheen straten en steegjes die het gevoel van een binnenstad geven → Wat ons betreft is er één gebouw op de Lloydpier waaromheen de rest van de buurt ontworpen kan worden: de Rotterdamsche Lloyd. Dit bijna 100 jaar oude gebouw is opgetrokken in een zakelijk-expressionistische stijl en herbergt het kantoor van Kuehne-Nagel. Het plein aan de oostkant van het gebouw leent zich uitstekend om tot horecaplein getransformeerd te worden. Dit plein krijgt daardoor dezelfde rol als het Deliplein op Katendrecht: het middelpunt van de buurt.

Stap 4: Transformeren openbare ruimte → De openbare ruimte tussen de stedelijke bouwblokken wordt geminimaliseerd. Door het beperken van openbare ruimte tussen de gebouwen is er veel meer geld om de iedere vierkante meter straat en plein met hoge kwaliteit materialen in te richten. Het ontwerp van de gebouwen en de openbare ruimte gaan daarnaast hand in hand. Dit betekent dat bepaalde gebouwen bewust lager, dan wel in andere vorm worden uitgevoerd. Zo laat je zonlicht toe op straatniveau en houd je de wind buitenspel.

Binnenstad Bilbao. Wanneer openbare ruimte geminimaliseerd wordt, kan het hoogwaardig worden aangekleed en ontstaan er knusse verblijfsruimten.

Ontwerp Rotterdamse Dromers voor Lloydpier
Onze ambitie is om hier een zeer hoogstedelijk stukje Rotterdam te maken, zonder daarvoor extreem de hoogte in te gaan. De dichtheid zoeken we op in forse bouwblokken en kleine torentjes langs knusse straten. Eigenlijk wordt het een stukje on-Nederlandse stedenbouw, en dat maakt het juist zo interessant. Naast de 1.000 woningen is er in onze ogen ook nog ruimte voor hotels, winkels en cafés. Op die manier ontstaat tevens een leuke stedelijke mix aan functies in de wijk.

Als anker voor de wijk kiezen wij voor 2 belangrijke punten in de wijk. Enerzijds het Lloydplein, gelegen ten oosten van het historische gebouw de Lloyd. Anderzijds kiezen wij voor de Borneo Boulevard: een nieuw aan te leggen hoogstedelijke stadsstraat.

Het Lloydplein en de Borneo Boulevard als 2 belangrijke punten in de wijk

Levendig Lloydplein en de bruisende Borneo Boulevard
Het Lloydplein wordt het centrale punt van de wijk met winkels, restaurants en cafés, net als het Deliplein op Katendrecht. Bezoekers komen er binnen vanaf de nieuwe fietsbrug of via de Lloydstraat vanaf de Westzeedijk. Ten noorden van de Rotterdamse Lloyd en ten westen van het plein vinden we een woontoren. Dit is het enige hoogteaccent in ons plan en zorgt niet alleen voor de broodnodige 250 woningen, maar geeft de wijk ook een centraal baken, zoals vroeger kerktorens deden.

Het Lloydplein: het centrale plein van de buurt

Het plein loopt uit in de belangrijkste straat van de wijk: de Borneo Boulevard. Deze stadsboulevard loopt vanaf het plein naar de kop van de pier. Aan weerszijden van de Borneo Boulevard worden zeer stedelijke bouwblokken ontwikkeld, waarbij de hogere appartementengebouwen aan de noordkant liggen om de zon vrij baan te geven op straat. Op deze manier wordt een aantrekkelijk, beschut leefklimaat op straatniveau gerealiseerd. En niet onbelangrijk, door de bebouwing aan de zuidkant te verlagen en openingen in de bouwblokken te realiseren kan je hier ook met je kop in de zon lopen zonder weg te waaien.

Borneo Boulevard. Het type stadse straat wat nog niet aanwezig is in Rotterdam en in Nederland. Wel te vinden in Bilbao, Madrid of Buenos Aires.

Stadse stoepen, steegjes en binnentuinen
De straat wordt net als de Witte de With éénrichtingsverkeer en zal voornamelijk gebruikt worden voor bestemmingsverkeer. De brede stoepen, hoogwaardig materiaalgebruik, lekker veel groen en terrassen geven deze straat een prettig aangezicht. De helft van alle woningen in ons plan staat langs deze straat, samen met hotels en winkels. Daarmee garandeer je ook dat er het grootste deel van de dag mensen doorheen lopen. De vele ramen aan de straat geven daarnaast een gevoel van sociale controle.

Om zoveel mogelijk zon te vangen voor de voetganger is de stoep aan de noordkant breder dan aan de zuidkant. Juist daar is dus alle ruimte voor horeca met terrassen op de begane grond. De bouwblokken worden zo nu en dan los van elkaar gezet om ruimte te creëren voor stegen. Deze verbinden de Borneo Boulevard met de openbare binnentuinen en de kades aan de noord- en zuidzijde van de pier. Ook deze stegen zijn belangrijk in het plan. De steeg is een type straat die in Rotterdam grossiert door afwezigheid, terwijl dit type straat juist belangrijk is in een hoogstedelijk en fijnmazig stratenpatroon. Het is niet voor niets dat in elke historische stad vele stegen te vinden zijn.

De Lloydpier van boven. Vanaf de Borneo Boulevard lopen smalle stegen naar de publieke binnentuinen en de kades.

Wonen aan het water, midden in de stad
Aan zowel de noord- als aan de zuidkant van de pier worden kadewoningen van 3 tot 4 verdiepingen ontwikkeld. Deze woningen zijn ideaal voor gezinnen die in een hoogstedelijke wijk willen wonen, maar toch lekker de ruimte willen met een mooi uitzicht. De huizen krijgen allen één parkeerplek per woning. Voor de overige woningen op de Lloydpier worden veel lagere parkeernormen gehanteerd. De auto’s komen te staan in half verdiepte garages onder binnentuinen en in volledig ondergrondse garages. In het gehele gebied zijn er op die manier ongeveer 600 parkeerplekken te vinden.

Wat levert het op?
Zoals men van ons gewend is, komen we ook met een gedegen financiële onderbouwing van het plan. Meer programma betekent meestal een hogere grondwaarde. Maar hoeveel waarde levert het plan van de Rotterdamse Dromers op?

Om maar gelijk met de deur in huis te vallen: het plan van de Rotterdamse Dromers levert meer dan 50 miljoen euro op. Doordat er meer dan 1.000 woningen aan het gebied worden toegevoegd waarbij de bouwhoogtes relatief beperkt blijven, ontstaat er een hoop grondwaarde voor de gemeente Rotterdam. Gemiddeld leveren de woningen zo’n  40.000 tot 50.000 euro winst per woning op, waardoor er ongeveer 45 miljoen euro verdiend kan worden met alleen al de woningen. De hotels en commerciële panden leveren daarnaast ook nog eens ruim 12 miljoen euro op. Hierdoor komt het totaal voor het gebied op zo’n 57 miljoen euro aan waarde. Geld dat afgetikt moet worden door de ontwikkelaars die hier aan de slag willen. Geld dat vervolgens weer geïnvesteerd kan worden in bijvoorbeeld de buitenruimte in de stad Rotterdam.

Financiële samenvatting van het plan van de Rotterdamse Dromers voor de Lloydpier

Conclusie
De Lloydpier biedt de stad Rotterdam een enorme kans om het succes van Katendrecht te evenaren. De wijk ligt enerzijds aan de rand van de binnenstad terwijl het anderzijds relatief afgesloten is door al het water rondom de pier. Fiets- en voetgangersbruggen kunnen de Lloydpier aanhaken op de rest van de stad. De pier zelf biedt vervolgens kansen om woningen in zeer hoge dichtheid te realiseren. Hiermee sla je meerdere vliegen in één klap:

  • De gemeente verdient een grote zak geld;
  • Er wordt een antwoord gegeven op de nijpende woningnood in Rotterdam;
  • Er ontstaat veel draagvlak voor leuke buurtfuncties;
  • Er ontstaat een buurt met ‘on-Nederlandse’ woningdichtheden.

Er ontstaan beschutte plekken doordat het plan in hoge dichtheden wordt gerealiseerd met veel aandacht voor het de leefbaarheid op straatniveau. Plekken waar je uit de wind in de zon een biertje kan drinken. Plekken die er in Rotterdam veel te weinig zijn. Wat ons betreft kijken gemeente en ontwikkelaars daarom met een frisse blik naar dit gebied. Want dit plan laat zien dat bestaande uitdagingen met een gedegen visie in één klap op te lossen zijn prima op te lossen zijn.

Ook wat te vertellen?

Je e-mailadres houden we geheim.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.