Rotterdam bouwt niet genoeg huizen. De stad die decennialang tegen een armzalig imago moest knokken om bewoners binnen hun gemeentegrenzen te houden, kent nu een luxeprobleem. Meeliftend op de populariteitsgroei van ‘de stad’ in z’n algemeenheid in West-Europa en het gepimpte imago van Rotterdam, zijn woningen in de binnenstad niet aan te slepen. Kijkavonden met tachtig gegadigden, stormloop op infoavonden van nieuwbouwprojecten, allemaal geen zeldzaamheid meer in voormalig verloederde stadsbuurten. Wie had dat ooit durven denken in de jaren ‘80.

 

Door: Derek van den Berg & Bart Toorenaar

 

Inmiddels is de woningnood in Rotterdam opgelopen tot een kookpunt, en dat is niet zo gek. Het voorgaande college onder leiding van Leefbaar Rotterdam heeft veel te weinig huizen gebouwd. In 2015 en 2016 bouwde een stad als Deventer meer woningen dan Rotterdam. We kunnen gissen naar de beweegredenen achter de bouwweigering van Leefbaar en consorten, maar het feit is dat nu veel stadsgenoten noodgedwongen huizen moeten zoeken in randgemeenten.

 

In 2015 en 2016 bouwde een stad als Deventer meer woningen dan Rotterdam.

 

Om te voorkomen dat de stijgende prijzen stadsgenoten in nog grotere getale naar randgemeenten duwt, is het hoog tijd om meer te bouwen. Alleen waar precies? Dat is de vraag. Onze ambitie: 125.000 woningen erbij, zonder dat er ook maar één polder voor wordt opgeofferd.

 

Je zou denken dat de bouwproductie onder invloed van deze ontwikkelingen al jarenlang op recordhoogte staat. Niets is minder waar. Sinds 2017 is de productie mondjesmaat omhoog gegaan, maar bijna de voltallige bouwproductie van de afgelopen jaren is afhankelijk geweest van postzegelontwikkelingen zoals Up:Town, The Terraced Tower, de Cooltower of de Fenix Lofts. Ontwikkelingen die standalone worden ontvouwd, zonder dat ze deel uitmaken van een integrale stadsvisie.

 

Rotterdam loopt al 20 jaar te bakkeleien over de transformatie van de Stadshavens aan zowel de noord- (Merwevierhavens) als zuidkant (Waalhaven) en komt voorlopig niet verder dan een paar losse vastgoedflodders.

 

Het is schrijnend dat in steden om ons heen als Den Haag (Binckhorst), Amsterdam (Amstelkwartier) en Utrecht (Merwedekanaalzone) deze ontwikkelingen op gebiedsniveau als paddenstoelen uit de grond schieten. En dat terwijl Rotterdam al 20 jaar loopt te bakkeleien over de transformatie van de Stadshavens aan zowel de noord- (Merwevierhavens) als zuidkant (Waalhaven) en voorlopig niet verder komt dan een paar losse vastgoedflodders.

 

Natuurlijk vinden wij projecten als Post Rotterdam, The Sax en de hoge toeters bij de Baan ook kicken. Achterover leunen en borstkloppend toekijken hoe goed we het wel niet doen zou echter misplaatst zijn. Het aantal plekken dat in de binnenstad losstaand ontwikkeld kan worden droogt op, terwijl het aantal woningzoekenden juist toeneemt. Tijd dus om te stoppen met postzegelontwikkelingen en te gaan werken vanuit een integrale visie. Tijd voor masterplannen en gebiedsvisies om Rotterdammers aan een woning te helpen.

 

Achterover leunen en borstkloppend toekijken hoe goed we het wel niet doen zou echter misplaatst zijn. Het aantal plekken dat in de binnenstad losstaand ontwikkeld kan worden droogt op, terwijl het aantal woningzoekenden juist toeneemt.

 

Waarom zijn nieuwe woningen er bij dan zo belangrijk in Rotterdam?

 

• Iedere Rotterdammer, ongeacht sociale klasse, of inkomen, verdient een eigen woning in zijn stad. Fatsoenlijk onderdak is basisbehoefte nummer 1.
• Wanneer in steden als Rotterdam niet gebouwd wordt, blijven de groene buitengebieden over voor het oplossen van het woningprobleem. Weilanden volbouwen is echter geen duurzame oplossing: je vergroot het woon-werkverkeer, en je maakt groen nog schaarser.
• Door de stad verder te verdichten met woningen ontstaat een draagvlak voor meer functies. Deze clustering van functies, van kantoor tot kroeg, jaagt de stedelijke economie verder aan;
• Verdere verdichting zorgt voor hoogwaardig OV-gebruik en een afname van autogebruik. Dit is goed voor de luchtkwaliteit in de stad en geeft de voetganger en fietser meer ruimte op straatniveau;
• Door een goede mix van woningen te bouwen wordt de doorstroom gestimuleerd. Mensen die onterecht in een sociale huurwoning zitten maar geen betaalbare private huur- of koopwoning vinden, kunnen doorstromen. Hetzelfde geldt voor starters die willen gaan samenwonen, of ouders waarvan de kinderen uit huis gaan (empty nesters);
• De focus heeft afgelopen jaren veel te veel gelegen op grotere woningen. Hierdoor hebben veel 25-30 jarigen nog steeds geen woning kunnen vinden. Dit is een groot risico op verlies van sociaal kapitaal voor de stad. Rotterdam heeft behoefte aan kleinere woningen.

 

Wanneer in steden als Rotterdam niet gebouwd wordt, blijven de groene buitengebieden over voor het oplossen van het woningprobleem. Weilandjes volbouwen is echter geen duurzame oplossing: je vergroot het woon-werkverkeer, en je maakt groen nog schaarser.

 

Uitdagingen college 2018-2022

 

Het huidige college moet dus als een gek aan de slag om er voor te zorgen dat de woningbouwproductie omhoog gaat. Door de enorme vraag naar nieuwe huizen hoor je nu al weer de eerste stemmen opgaan om het groen buiten de stad vol te bouwen. Terwijl er in Rotterdam, zeker met de havengebieden in het achterhoofd, nog genoeg ruimte ligt om binnenstedelijk bij te bouwen. De populariteit van de stad en de hoge vraag naar woningen zijn enorme kansen, die in hun kielzog veel gunstige bijeffecten kunnen ontlokken.

 

1. De Rotterdamse bevolking groeit.
In het huidige tempo groeit de Rotterdamse bevolking de komende 10 jaar met minimaal 50.000 inwoners.

 

2. De binnenstad wordt steeds meer bewoond.
Steeds meer mensen vinden binnensteden een prettige woonomgeving. Goede verbindingen van A naar B binnen- en buiten de stad, veel voorzieningen op loopafstand. Dit vereist een mindset vanuit de gemeente dat deze vraag faciliteert middels verruimde hoogte-eisen en ruimte geeft aan marktinitiatieven die de binnenstad (her)ontwikkelen.

 

3. Infrastructurele kansen om de verdeeldheid tussen Zuid en Noord op te lossen.
Probeer eens vanuit de wijk Bloemhof met het OV naar Centraal te komen en je bent wel even bezig. Zuid heeft enorm veel potentie als woongebied, mits er geïnvesteerd wordt in hoogwaardig OV.

 

Bovenstaande zaken stelt het huidige gemeentebestuur voor een enorme uitdaging. Het huidig college wil de komende 4 jaar 18.000 woningen bouwen. Een mooi begin, maar in onze ogen niet genoeg om de woningnood op te lossen. De komende 25 jaar moeten we daarom standaard naar een bouwproductie van 5.000 woningen per jaar.

 

De focus heeft afgelopen jaren veel te veel gelegen op grotere woningen. Hierdoor hebben veel 25-30 jarigen nog steeds geen woning kunnen vinden. Dit is een groot risico op verlies van sociaal kapitaal voor de stad. Rotterdam heeft behoefte aan kleinere woningen.

 

Hoe gaan we dat doen?

 

De oplossing is het aanwijzen van gebieden waarvoor masterplannen worden gemaakt. Hoeveel woningen kunnen er binnen een gebied gebouwd worden? Hoe worden deze woningen qua mobiliteit ontsloten? En wat voor lokale economie hoort daar bij? In de serie die volgt nemen we je mee langs onze plannen voor verschillende Rotterdamse deelgebieden. Van het Centrum tot Feyenoord City, van Boszoom tot de Merwevierhavens. Wij komen de komende maanden met concrete voorstellen hoeveel woningen daar kwijt kunnen, wat voor programmering er benodigd is voor deze gebieden en wat er nodig is om deze gebieden te ontsluiten.