Iedere Rotterdammer kent de Rijnhaven. Tot eind vorige eeuw een bedrijvige stadshaven vol klank en stank die kenmerkend waren voor het havenkarakter van de stad. In de jaren ‘90 verdween de havenfunctie volledig en kregen de oevers steeds meer stedelijke functies. Vandaag de dag scheidt de Rijnhaven de Wilhelminapier met Katendrecht en heeft de haven zelf vooral een niet te onderschatten esthetische functie. Echter, wij geloven dat de oevers van deze haven wel wat meer leven kunnen gebruiken.

Door: Stijn van Pelt, Derek van den Berg en Rodney Kastelan

De Wilhelminapier en Katendrecht zijn de laatste jaren decor voor grootschalige bouwprojecten. Niet zo gek, het aanzicht van de Rijnhaven met daarachter de skyline van de stad trekt kopers gretig aan. De oostzijde is vooralsnog onaangetast en alleen de drijvende futuristische bollen springen op dit moment in het oog. Er zijn in het verleden al wel plannen geweest om de oostkant op te krikken. Zoals het House of Design in 2010, dat in een parkachtige setting zou moeten komen tezamen met een chique retaillocatie. Destijds bood het plan te weinig verdienruimte om het opspuiten van land te betalen.

De huizenprijzen knallen door het dak, Rotterdam is populairder dan ooit.

Investeringen van vastgoedpartijen kunnen echter fondsen genereren die een dergelijk plan ook daadwerkelijk haalbaar maken. De huizenprijzen knallen door het dak, Rotterdam is populairder dan ooit. De gemeente groeit zelfs zo hard dat woningbouwplannen uit de crisistijd met steeds grotere regelmaat een update krijgen om de nieuwe realiteit te ondervangen. Het besef dat er veel meer gebouwd moet worden is inmiddels aanwezig, maar de beschikbare grond in de stad is schaars. Daarom stellen wij voor een deel van de Rijnhaven droog te leggen voor grootstedelijke woningbouw.

In het buitenland zijn er vele mooie voorbeelden van wat je met een in onbruik geraakte havenbekken kan doen. Vaak blinken deze plannen uit in een fors (publiek) programma langs de kade waardoor er altijd wat te doen is in combinatie met een hoogwaardige inrichting van de buitenruimte. Dit laatste zorgt er voor dat de hele stad er graag komt en het gebied weer tot leven wordt gewekt. Precies datgene waar we in Rotterdam Zuid nog veel van kunnen gebruiken.

Plan van Rotterdamse Dromers

Centraal in dit ontwerp staat het deels dempen van de Rijnhaven. Grote schepen kunnen niet meer aanleggen sinds de Hoerenloper is aangelegd. Blijft hooguit de plezierjacht nog over om het nautische karakter van de Rijnhaven te beschermen. Het mooie aan dit plan is juist dat door een relatief klein deel van de haven te dempen, er alsnog veel woningen kwijt kunnen en het haven karakter bewaard kan worden. Win-win wat ons betreft.

Wij vinden dat het water een bepaalde spanning geeft vanuit de verschillende hoeken dat je over het water kan kijken. Helemaal dempen zien wij dus ook absoluut niet zitten. Wel zouden we de oostkant willen gebruiken om een stuk stad toe te voegen met woningen, natuur en een fijne omgeving om alle dagen van het jaar te verblijven. Juist een groene verbinding tussen de twee pieren geeft de plek lucht. Met een iconische trekpleister kan de stad ook een symbool plaatsen die het nieuwe Rotterdam symboliseert. De stad die vooruit wil en duurzaam tracht te zijn. De stad die straks ook het hoofdkwartier van het VN Klimaatcentrum binnen zijn gelederen heeft.

Drijvend ankerpunt in de haven

Om een stukje elegantie toe te voegen tussen alle stoere hoogbouwtoeters lijkt het ons mooi om een drijvend kunstobject neer te leggen. In de eerste plaats is het bedoeld om een visueel anker te zijn voor het gebied. Zoals het Opera House dat is voor Sydney zo zal De Waterlelie dat zijn voor Rotterdam. Fotogeniek en uniek. Met een pier kan je er naartoe en er omheen lopen en ‘s nachts zal het aangelicht er spectaculair uitzien. Het gebouw is klimaatproof want het zal meestijgen met het waterpeil.

We willen de oostkant van de Rijnhaven gebruiken om een stuk stad toe te voegen met duizenden woningen, natuur en een fijne omgeving om alle dagen van het jaar te verblijven

Het toffe van waterlelies is het feit dat ze een zuiverende werking voor het water hebben en symbool staat voor de connectie tussen het leven onder en boven water. Beide werelden zijn dol op waterlelies. Rotterdam wil zich graag profileren als resilient city, hetgeen betekent dat het weerbaar is voor klimaatverandering. De waterlelie zal daarmee de route representeren die Rotterdam als stad, als maatschappij en als economie wil bewandelen. De waterlelie kan alleen bestaan waar verschillende werelden evenwichtig samengaan. Om meerdere redenen een mooie betekenis voor Rotterdam wat ons betreft.

En wat komt er dan in de waterlelie? Het VN Klimaatcentrum natuurlijk. Dit internationale centrum voor klimaatadaptatie moet in de Rijnhaven komen. Laat het dan in ieder geval een iconisch gebouw zijn dat de hele essentie van duurzaamheid symboliseert!

Park langs het water

Joggen langs de Rijnhaven is op dit moment nog niet zo prettig als het zou kunnen zijn. Met scooters, fietsers en ronkende patserbakken die vlak langs je scheuren in een stenige omgeving kun je de omgeving oer-Rotterdams noemen. Wij noemen het liever voor verbetering vatbaar. Met een groene long van het Nieuwe Luxor theater tot aan Katendrecht is dit de ideale verbinding van de Kop van Zuid met de rest van Zuid. Hier willen straks mensen vanuit de hele omgeving naartoe om van de stad te genieten.

Woningen met zicht op het water.

Tussen het Luxor en Katendrecht zullen woningen toegevoegd gaan worden. De ligging is dusdanig mooi dat de populariteit enorm groot zal zijn. Ook heeft deze strook tussen de toch al forse gebouwen in de omgeving de potentie om een toren te realiseren die dik over de 200 meter gaat. De onzichtbare 150 meter grens die nu als een onweerswolk over de Wilhelminapier hangt schreeuwt om gebouwen die daar bovenuit springen. Met de komst van de Zalmhaventoren aan de andere kant van de Erasmusbrug is aan de noordkant al een mooi begin gemaakt dat als verlengstuk van de hoogbouw as Hofplein – Kop van Zuid dient.

Met scooters, fietsers en ronkende patserbakken die vlak langs je scheuren in een uiterst stenige omgeving kun je de omgeving Rijnhaven oer-Rotterdams noemen.

Het programma van de pols van de Rijnhaven kan bestaan uit 4.000 woningen, 1.000 hotelkamers en 10.000 m2 commercieel programma die er samen voor gaan zorgen dat de kop van Zuid beter verbonden wordt met de rest van Zuid. Door het moorddadig vette stuk stad dat hier wordt neergelegd kan je dure huizen bouwen maar ook minimaal 20% toewijzen aan toegankelijk geprijsde woningen. Niet alleen mensen met diepe zakken moeten het recht hebben om hier te wonen, maar ook  de broodnodige politieagenten en verpleegsters. Als gemeente heb je een business case voor dit gebied waarmee miljoenen euro’s uit de markt gehaald kan worden. Geld dat gebruikt zal worden om dit ambitieuze plan voor Rotterdam te financieren. En daarmee weer een uniek stukje Rotterdam, een uniek stuk Nederland aan te leggen. Voor alle pluimages die de stad kent!

En wat levert het op?

Voor het gemak gaan we er even van uit dat het programma als volgt is opgebouwd:

• 4.000 woningen met een gemiddelde grootte van 80 m2 BVO, 60 m2 GO;
• 1.000 hotelkamers;
• 10.000 m2 commercieel programma

Wij zijn er ook bekend mee dat de bouwprijzen momenteel door het plafond schieten. Het voordeel van dit gebied is echter dat hier zoveel programma gebouwd kan worden, dat dit gefaseerd over een langere periode gerealiseerd wordt. Wij verwachten daardoor dat een groot deel van het programma gebouwd wordt in tijden dat de bouwprijzen reeds zijn gestabiliseerd.

Voordeeltje voor zowel de gemeente als de ontwikkelaars is dat de grond momenteel voor niks in de boeken staat. Elke euro die hier door de gemeente verdiend wordt is mooi meegenomen. Op deze manier kan de gemeente sturen op kwaliteit van de ontwerpen. Komt een ontwikkelaar met een goed plan, dan kan de levering van de daarvoor benodigde grond geschieden met een discount.

Kort door de bocht uitgerekend op een bierviltje kan deze strook grond toch nog makkelijk 50 miljoen euro aan grondwaarde opleveren. Niet gek voor iets dat nu niet meer is dan een stenige doorgangsweg. Hoe dat werkt? Dat is te lezen in de bijlage.

Conclusie

De potentie voor de Rijnhaven is gigantisch. Met een grondwaarde van 50 miljoen – indien de spelregels van de Rotterdamse Dromers worden gehanteerd – heeft de gemeente goud in handen. Wel zal de gemeente deze waarde vooral moeten stoppen in kwaliteit van de plannen voor dit stuk stad. Door grond te gunnen aan ontwikkelaars met het meest hoogwaardige plan kan de gemeente borgen dat hier een bijzonder stuk Rotterdam ontwikkeld gaat worden.

Bijlage voor de rekenaars

Huurwoningen opbrengsten: De 2.000 huurwoningen worden verkocht aan beleggers. Een huurwoning van 60 m2 verhuurbaar oppervlak kan op deze locatie zeker verhuurd worden voor 1.100 euro per maand. Doordat de vraag naar dit soort huurwoningen torenhoog is, is het risico relatief beperkt. De belegger zal deze woningen zonder problemen verhuren. Dit betekent dat een belegger met een laag bruto aanvangsrendement (BAR) zal rekenen. Hoe lager de BAR, hoe lager de belegger het risico inschat en hoe langer de terugverdientijd. Dus stel een BAR is 5%, dan betekent dit dat een belegger in het eerste jaar 5% van zijn investering wil terugverdienen. De totaalinvestering zou dan in 20 jaar terugverdient zijn (20*5% = 100%). In dit geval durven wij zelfs te rekenen met een BAR van 4,75%. De beleggers hebben geen keus, geld uit pensioen- en verzekeringsfondsen staat stil langs de zijlijn en moet geïnvesteerd worden om rendement te halen. 2.000 huurwoningen op een binnenstedelijke toplocatie komen niet elke dag op de markt.

Het eerste jaar huur van deze tweeduizend huurwoningen levert de belegger (2.000*1.100*12) = €26.400.000 aan opbrengsten op. Immers, 2.000 appartementen met een maandhuur van €1.100 euro per maand vermenigvuldigd met 12 maanden. Met een BAR van 4,75% komt de totale waarde daarmee uit op ca. €555.000.000.

De gemiddelde vierkante meterprijs komt daarmee uit op ca. €4.630/m2 VVO, wat in de huidige markt echt een schijntje is. Op de Wilhelminapier gaat een groot deel van de woningen al voor meer dan €5.000/m2 weg. We moeten nog wel even corrigeren voor btw, dus ex. btw blijft ca. €460.000.000 over.

Huurwoningen kosten: Gezien een groot deel van deze huurwoningen zich bevindt in hoogstedelijke blokken en woontorens, kleven er wel flinke bouwkosten aan. Zeker nu zelfs metselaars soms meer dan €100/uur vragen merk je dat de bouwkosten overal de pan uit rijzen. Daarnaast moet er wat land aangewonnen worden. Wij denken dat met gemiddeld €1.900/m2 er toch wel iets te regelen moet zijn met de aannemers, zeker wanneer deze vanaf het begin betrokken worden bij het ontwerp middels een bouwteam. Vermenigvuldig dit nog eens met alle opslagen zoals de algemene kosten (AK), de bijkomende kosten (BK), onvoorzien, risico en prijsstijgingen en je kan er als je conservatief rekent 50% bij optellen. Daarmee komen je totale ontwikkelkosten uit op €2.850/m2. Met 2.000 woningen van 80 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) levert dit een totaal op van (2.000*80*2.850) = €456.000.000 op aan totale ontwikkelkosten.

Huurwoningen residueel: Residueel blijft er dus slechts een klein plusje over van ca. €5.000.000. Hiermee moet dan ook nog het land gekocht worden van de gemeente. De conclusie is dat de gemeente het land voor huurwoningen eigenlijk weg zou moeten geven met een set met spelregels die ontwikkelaars dwingen om hoge kwaliteit en grote volumes neer te zetten. Verder zouden de opbrengsten nog omhoog kunnen door de beleggers te dwingen om met een lagere BAR te rekenen. Een BAR die richting de 4,5% gaat is helemaal geen gek idee. Zoveel keus hebben zij niet. Daarnaast zit de echte winst van het project in de overige functies.

Koopwoningen opbrengsten: Voor de 2.000 koopwoningen wordt gerekend met een gemiddelde vierkante meterprijs van €5.000/m2. Met 2.000 woningen van 60 m2 gebruiksoppervlak en een verkoopprijs van €5.000/m2 komt dit uit op €600.000.000 in de btw. Ex. btw levert dit ca. €495.000.000 op aan opbrengsten.

Koopwoningen kosten: Kopers stellen vaak iets hogere eisen dan huurders, dus het is veilig om hier te rekenen met  €2.000/m2 aan bouwkosten. Met alle opslagen er bij opgeteld (ca. 50%) kom je dan aan €3.000/m2 aan ontwikkelkosten. Met 2.000 appartementen van gemiddeld 80 vierkante meter bruto vloeroppervlak en €3.000/m2 aan ontwikkelkosten, levert dit €480.000.000 aan totale ontwikkelkosten op. Hierbij moet vermeld worden dat de 50% aan opslagen erg conservatief gerekend is. In de realiteit kan dit, mits goed gemanaged, zeker naar 40%.

Koopwoningen residueel: Residueel blijft er ook hier slechts een kleine plus over van ca. €15.000.000. Hiermee moet dan ook nog het land gekocht worden van de gemeente. Ook hier is de conclusie dat de gemeente niet met eurotekens in de ogen naar dit stuk ontwikkelpotentie moet kijken, maar bovenal de ambitie moet hebben om samen met marktpartijen een retegaaf stukje binnenstad te maken.

Hotel kosten: In het gebied zullen in ons plan 1.000 hotelkamers worden gerealiseerd. We rekenen conservatief en gaan er daarom van uit dat deze hotels ongeveer 40 m2 aan ruimte nodig hebben per kamer. Dit betekent dat er 40.000 m2 aan hotel moet worden gerealiseerd.

Voor 2.000 euro/m2 kun je een leuk hotel maken. Daarbovenop rekenen wij met ook nog eens 7.500 euro aan inrichtingskosten per kamer. Alle overige opslagen, zoals bijkomende kosten, Algemene Kosten, Onvoorzien, Winst & Risico, Prijsstijgingen en Rentekosten fixeren we wederom voor het gemak op 50% van de bouwkosten. Dit is conservatief ingeschat. Met bouwkosten van 2.000 euro/m2 (40.000 m2) en een inrichtingsbijdrage van 7.500 euro/kamer komen de bouwkosten uit op ca. €88.000.000. Voor minder dan 90 miljoen euro zijn dus 1.000 hotelkamers te bouwen. Reken daar nog eens 50% opslagen overheen en de totale ontwikkelkosten bedragen ca. €132.000.000.

Hotel opbrengsten: De hotels zullen opgekocht worden door beleggers. Deze beleggers rekenen met gemiddelde opbrengsten per kamer per jaar. Op dit moment liggen de opbrengsten voor de betere Rotterdamse hotels op €9.000 per kamer per jaar. Tegen de tijd dat het hotel zal openen, liggen deze opbrengsten naar verwachting nog hoger. Wij schatten in dat deze opbrengsten tegen die tijd zeker op €10.000 per kamer per jaar kunnen liggen. Met 1.000  kamers levert dat een jaaropbrengst op van €10.000.000. Vervolgens rekent een hotelexploitant met een bruto aanvangsrendement (BAR). Deze ligt op dit moment op ongeveer 6,5%. De BAR zegt eigenlijk dat het eerste jaar huur gelijk moet staan aan 6,5% van de totale investeringswaarde van het hotel. De totale investeringswaarde is daarmeedus 100/6,5 = ca. 15,4. In andere woorden, de investeerder wil de investering terugverdienen door middel van 15,4 jaar exploitatie. De totale investeringswaarde is dus 15,4 x €10.000.000 = €154.000.000.

Hotel residueel: Dit betekent dat er residueel (opbrengsten minus kosten) ca. €22.000.000 overblijft. N.B. Omdat een hotel een commerciële functie behelst wordt de btw dus verlegd naar de gasten. Residueel zijn deze hotelkamers dus bijzonder interessant op deze locatie.

Commercieel kosten: Blijft over het commerciële programma. Dat wil zeggen: retail, leisure en horeca. Bij commerciële ruimten is het zo dat al snel zo’n 90% van het bruto vloeroppervlak te beschouwen is als verhuurbaar vloeroppervlak. De bouwkosten zetten we iets lager dan bij het hotel of wonen, aangezien het commerciële programma vaak op de begane grond zit en over het algemeen casco wordt opgeleverd. Met €1.500/m2 moeten we een heel end kunnen komen . De totale bouwkosten komen daarmee uit op 15.000.000 (1.500*10.000). Net als bij het hotel en wonen, rekenen we voor het gemak (conservatief) met opslagen gefixeerd op 50%. Alle bijkomende kosten, onvoorzien, winst en risico, prijsstijgingen, enzovoorts, komen derhalve uit op ca. €7.500.000. De totale investeringskosten bedragen dus ca. €22.500.000. Het is goed mogelijk dat de exploitant van de commerciële ruimte om een inrichtingsbijdrage vraagt. Dit wordt normaliter echter verwerkt als een lening, die terugbetaald wordt over de looptijd van het contract. Dit staat los van de huur en nemen wij daarom niet mee in deze berekening.

Commercieel opbrengsten: De opbrengstenkant van commerciële ruimten zijn op twee manieren te benaderen. Enerzijds kan gerekend worden met opbrengsten per m2 per jaar. Anderzijds kan een inschatting gemaakt worden van de omzet van de ruimte waarover vervolgens een percentage huur betaald worden. Een zogenaamde omgezet gerelateerde huur. Bij retail wordt vaak een vaste huur afgesproken, bij horeca-exploitanten zie je weer vaker omzetgerelateerde huur. Vaak wordt zo’n 10% van de omzet gereserveerd voor huur.

Voor het gemak van onze servetberekening gaan wij uit van een vaste huurprijs. Op deze locatie, ingeklemd tussen de Wilhelminapier en Katendrecht, met de toekomstige ontwikkeling van 4.000 woningen in ogenschouw genomen, kan zeker €160/m2 gevraagd worden. Dit betekent dat de totale huurinkomsten op jaarbasis voor de commerciële ruimten €1.600.000 zijn. Met een BAR van 6,5% levert dit een totale investeringswaarde op van ca. €24.500.000.

Commercieel residueel: Met kosten van ongeveer €22.500.000 en opbrengsten van ongeveer €24.500.000 blijft er dus €2.000.000 over.

Totaal: Met een totaalontwikkeling kan residueel ca. 50 miljoen euro verdiend worden. Omdat er nog geen gebouwen staan, is de gemeente vrij om de grond te verkopen aan marktpartijen voor de prijs die zij willen. 50 miljoen lijkt ons een hele nette prijs voor een strookje grond die nu slechts fungeert als parkeerplaats of doorrijroute.