Het was even stil rond de berg, maar dat kan vooral gezien worden als stilte voor de storm. Samen met een uitdijende groep bedrijven zijn we de haalbaarheid steeds beter in kaart aan het brengen. Want dat de droom van de Rotterdamse Berg leeft is zeker. Functies stapelen om kostbaar groen rond de stad te sparen, infrastructuur ombouwen zodat dit geen barrière meer vormt in de stad en hoogwaardige buitenruimte toevoegen aan de immer groeiende stad. Die drie zaken vormen de essentie van de Rotterdamse Berg, uitgebreider terug te lezen in dit artikel. Eerste beer op de weg was het enorme gewicht dat een berg met zich meebrengt, maar door de slimme constructie die Summum Engineering bedacht lijken er goede oplossingen te bestaan om deze uitdaging aan te pakken.
In een vijfluik zullen wij de belangrijkste uitdagingen van de Rotterdamse Berg die wij verder hebben onderzocht en uitgewerkt toelichten. Denk daarbij aan fasering, financiering, ruimtelijke kansen via meerdere bergen in ons land, functiemenging en de circulaire slimme economie van de berg zelf. In dit eerste artikel: de fasering. De Rotterdamse Berg in delen om zo snel mogelijk een oplossing tegen verdozing te kunnen bieden.
Door: Derek van den Berg, Ruben Spyke en Stijn van Pelt
Met bijzondere dank aan Groosman architecten in de personen van Lous Hagg en Lars Rutten
Dat we uit moeten breiden staat vast. Alleen de bebouwbare ruimte groeit niet mee.
Alles heeft ruimte nodig. De woningbouwopgave, de economie van morgen, de energietransitie en andere ingrepen om de uitdagende klimaatdoelstellingen te halen en recreatiegebieden met groen om Rotterdammers letterlijk en figuurlijk lucht te geven. In een agglomeratie die in de huidige opzet aan haar grenzen zit, moet creatief naar de beschikbare ruimte gekeken worden. Met een groeiende stad zijn de groene zones om de stad onze buitenruimte, cruciaal voor de leefbaarheid van de stad. Je kan het niet allemaal hebben. Of toch wel? De Rotterdamse ring wordt omgeven door ongedefinieerde stukken grond waar we veel van de stedelijke uitbreidingsbehoefte kunnen oplossen. Daar ligt wat ons betreft de ruimte van de toekomst.
Om verschillende complexe uitdagingen van deze tijd de ruimte te bieden bedachten we de Rotterdamse Berg. Een gestapelde stad waarbij er op verschillende niveaus ogenschijnlijk tegenstrijdige functies samenkomen. We trekken stadsplanning van een 2D kleurplaat naar een 3D rubix cube vol mogelijkheden. Om iets van ons cultuurlandschap te kunnen bewaren, maar ook omdat er op die manier stedelijke vraagstukken worden opgelost. Waar in de jaren ‘60 en ‘70 een stadsring nog het summum van een goed ontwikkelde stad was, is het nu een ruimtelijke begrenzer geworden. De Rotterdamse ring stelde omliggende dorpen en steden in staat om via een directe autoverbinding in elke uithoek van de stad te komen.
De eenzijdige focus op al het blik op wielen heeft voor een grote scheiding gezorgd. Als een Berlijnse Muur snijdt de ring door stadswijken en groengebieden, en sluit hij stadsuitbreidingen af van het stadshart. Uitbreiden is daardoor nagenoeg onmogelijk.
Waar in de jaren ’60 en ’70 een stadsring nog het summum van een goed ontwikkelde stad was, is het nu een ruimtelijke begrenzer geworden.
Essentie van de berg behouden
De eindeloze hoeveelheid mogelijkheden die de berg biedt, dwingt ons om keuzes te maken. De essentie van de berg terugbrengen naar een paar kerndoelstellingen. Allereerst willen we:
- Alle functies die landschap nemen en niks teruggeven aan omwonenden – voornamelijk distributie- en datadozen – realiseren op een locatie die qua gebruik gevoelsmatig al is afgenomen van de stadsbewoner: de stadsring. Niet in plaats van, maar er overheen. Op die manier willen we ruimte behouden buiten de stad en werkgelegenheid realiseren in de stad.
- Ruimte bieden aan de verder groeiende digitale dienstverlening en die op een slimme locatie vestigen met het oog op mobiliteit van klanten en medewerkers. Vrachtwagens lossen hun lading in de berg en het laatste stukje bezorging de stad in kan per fietskoerier. Alle koeriersbusjes kunnen zo uit het centrum geweerd worden.
- Door over de ring heen te bouwen en natuur er bovenop te maken krijgt de Rotterdammer geen stoflong maar een groene long er voor terug.
- Omliggende wijken worden aan elkaar geknoopt via het dak terwijl de binnenkant van de berg wordt ontsloten via trein- en wegverkeer die er doorheen loopt.
- Met de toenemende grilligheid van ons algehele klimaat kan er in de berg een stabiel en prettig binnenklimaat gerealiseerd worden. Noem het klimaatadaptatie of mitigatie, maar liever goed voorbereid dan met je bek vol tanden als het te laat is.
Nieuwe inzichten leiden tot nieuwe ontwerpen
De mogelijkheden zijn theoretisch eindeloos, maar richting een realiseerbaar plan loop je tegen een aantal beperkingen aan. De belangrijkste complexiteit van de berg zit in de financiering, bouwkundige opzet en de functionele invulling van ons plan. Architectenbureau Groosman en allround vastgoedspecialist Fakton uit Rotterdam zijn bij het team gekomen om deze brede uitdagingen uit werken.
Kijkend naar financiering is er zo’n groot bedrag nodig voor de hele berg dat je de financiering alleen al om die reden graag wil opbreken in kleinere delen. De miljarden die het project nodig zal hebben zijn een groot bedrag voor elke kredietverstrekker en de risico’s door het nieuwe karakter moeilijk in te schatten. Door de beter voorspelbare onderdelen van het plan als eerste te realiseren kun je die kosten beter spreiden en het risico verlagen voor de partijen die daarin mee willen doen. Dat heeft direct impact op het bouwkundig verhaal. Overkapping van infrastructuur is duur, dus daar is gekeken hoe dure onderdelen goedkoper en simpeler vormgegeven kunnen worden.
Door de beter voorspelbare onderdelen van het plan als eerste te realiseren kun je die kosten beter spreiden en het risico verlagen voor de partijen die daarin mee willen doen.
Zo’n fasering betekent ook dat de berg in afzonderlijke delen gebouwd worden. Per onderdeel heb je immers verschillende micro-klimaten aan functies die zelfstandig moeten kunnen functioneren. En dat alles zonder verlies van synergie tussen al die functies waar we juist zo enthousiast van werden bij de eerste contouren van de berg. Denk daarbij aan totaal nieuwe woonconcepten, gematigde binnenklimaten vol groen en alles op loopafstand terwijl de voorzieningen circulair zijn vormgegeven. Daarover in latere artikelen meer.
Qua locatie blijven we wel waar we begonnen, namelijk Terbregseplein. Wij zien op de plek waar de ring de meeste nadelen heeft de grootste kansen liggen. De uitdaging van de berg ligt in de schaal. Het is bijna een stad op zich, maar ons uitgangspunt is dat het goed aansluit op de omliggende wijken en de Kralingse Plas. We willen de schaal van de berg terugbrengen naar de schaal van mens. Hoe woon je hier, hoe leef je in zo’n gestapelde ‘stad’?
Geboorte van de donut:
Voortbordurend op het idee van kleine leefwerelden ontstond het idee om te starten met de de voet van de berg: de buitenring of donut. Dit gedeelte is het makkelijkst uitvoerbaar, is financieel beter te voorspellen en zorgt voor het behalen van ongeveer 80% van onze doelstellingen.
Door in deze fase wel rekening te houden met uitbreidingen in de toekomst creëer je als het ware je toekomstige business case. In een wereld met groeiende bevolking is een stukje ontwikkelgebied in de toekomst immers meer waard dan in de tegenwoordige tijd. Wat nu niet rendabel is zal dat over 10 of 20 jaar wel kunnen zijn. Placemaking op grote schaal.
Wat nu niet rendabel is zal dat over 10 of 20 jaar wel kunnen zijn. Placemaking op grote schaal.
Groeimodel:
Met het leggen van een knip in de ontwikkeling van de berg verdeel je het financiële risico. De markt is onderhevig aan verandering en het kan dus zomaar zijn dat met het realiseren van de donut de behoefte voor verdozing afneemt. Door de fasering te benaderen vanuit een bouwkundig en functioneel oogpunt kunnen we voor de donut de ideale verhouding tussen functionele vierkante meters en de te investeren euro’s opstellen om daarmee de haalbaarheid aan te tonen. We behouden ook ruimtelijke flexibiliteit voor toekomstige behoeftes die we nu nog niet in kunnen schatten.
Bouwkundige en functionele fasering:
Zoals we eerder hebben aangegeven doet de donut vooral dienst als onderdak voor verdozingsopgaven. Veelal gesloten functies worden weggestopt onder het dek zonder dat ze invloed hebben op de businesscase van de meer uitdagende fases 2 en 3. Denk bij fase 1 vooral aan bedrijfsruimten, winkelcentra, horeca en vermaak en bij fase 2 en 3 voornamelijk woningen en kantoren.
De donut biedt de basis voor de berg die dankzij deze stabiele ringconstructie de rest van de berg mogelijk maakt. Woningen en kantoren zijn gebaat bij uitzicht over het groen van de berg zelf maar ook de Kralingse en Bergse plas. Met perfecte ontsluiting richting zowel snelweg als spoor en met fiets- en wandelpaden verwachten wij dat deze praktische en aantrekkelijke wooncombinatie veel animo van toekomstige bewoners zal trekken.
Placemaking via fasering
Doordat we de berg kunnen opknippen is de berg tastbaarder geworden voor marktpartijen die minder affiniteit hebben met dromerige vergezichten maar harde getallen willen zien. Met alleen de donut kunnen we 80% van onze doelstellingen qua verdozing en minder druk op groengebieden voor bebouwing halen. Door sneller te kunnen starten met de donut dan het gehele complex kan de droom eerder tastbaar worden. Staand op het groene dak van de donut is het een stuk makkelijker voor te stellen wat een potentie de berg heeft dan starend naar een paar mooie tekeningen. Je moet de plek voelen om de kansen te kunnen ruiken.
In volgende artikelen zullen wij de haalbaarheid van de berg via deze nieuwe opzet grondig toelichten. Wij zijn uiteraard erg benieuwd naar jullie reacties en suggesties voor de verdere uitwerking!
Ook wat te vertellen?