Het eeuwige dilemma voor Rotterdam en Nederland is efficiënt omgaan met ruimte. Met het huidige politieke beleid zal de bevolking blijven groeien, maar de omvang van Nederland groeit niet mee. Én: een functie toewijzen aan de fysieke ruimte kan je maar één keer doen. Dat betekent dat we ruimte moeten inleveren en de landeigenaar met de kleinste portemonnee plaats moet maken voor een rijkere. En vaak zonder sociale bijdrage.
Toch zijn er nog altijd ontwikkelaars en gemeenten die jubelen als er wederom een gesloten doos van een paar hectare ons groene landschap opslokt. Vooral goed nieuws wanneer je opgewonden wordt van natuurexclusieve Excel-redenatie en deze vervolgens loslaat op onze leefomgeving. Schiet onze gemeenschap er iets mee op dat iedere vierkante meter groen gezien wordt als mogelijke belegging en dividend van steen en staal? Nee, natuurlijk niet. Helaas zit de waarde die we als gemeenschap hechten aan open landschap en natuur vrijwel nooit in een berekening.
Niemand zal voorstellen om het Kralingse Bos te bulldozeren. In sommige gevallen weten we als gemeenschap dus heel goed de waarde te bepalen. Laten we nieuwe ontwikkelruimte zoeken op plekken waar we juist kunnen winnen als maatschappij. Op en rond onze infrastructuur ligt deze ruimte. Met Rotterdamse Bergen kunnen we ruimte én synergie creëren om functies te realiseren die we nodig hebben. Dankzij slim ruimtegebruik helpen ze ook om grote doelstellingen te behalen. Radicaal idee, maar broodnodig in een tijd waarin we vastgeroest zitten in slechte oude gewoontes. Wat hebben we er voor over om ons gemeenschappelijke landschap overeind te houden?
Door: Rotterdamse Dromers en Groosman Architecten
Synergie
Dat we ergens moeten wonen, werken en ontspannen op ons postzegellandschap is duidelijk. Het gebeurt alleen te vaak dat deze functies niet slim bij elkaar optellen in de huidige ruimtelijke indeling. Ze liggen vaak ver uit elkaar, we offeren er gigantische stukken land voor op en door de gescheiden functies is het vaak maar een deel van de dag nuttig of leefbaar. En dat terwijl verschillende functies onderling tot synergie kunnen leiden.
Synergie betekent dat elementen op elkaar aansluiten en elkaar versterken. Slim stapelen is een voorbeeld van synergie waarmee op het oog laagwaardige plekken langs de snelweg kansen worden. Door synergie te zoeken in ruimtegebruik kunnen we nadelen beperken en processen goedkoper en heel wat duurzamer maken. Synergie is haalbaar op veel meer plekken dan je zou denken. Denk aan een klaslokaal dat overdag door leerlingen gebruikt wordt, en ‘s avonds ruimte biedt aan een hobbyclub, waardoor ruimte en dus kosten gedeeld worden. Of nachtclubs in de kelder van kantoorpanden: overdag in rust werken en ‘s nachts raven zonder iemand tot last te zijn met geluidsoverlast.
Ook sportfaciliteiten kunnen opgetild worden, bijvoorbeeld op daken van grote loodsen: dubbel ruimtegebruik en een gesloten doos die er een publieke sociale functie bij krijgt. Denk aan een park op een winkelcentrum, flinke hoeveelheden stenigheid die dan aan waterretentie doet en ook ruimte biedt aan de groenliefhebber.
Hieronder een weergave hoe je verschillende functies kan plotten op de belangrijkste twee assen om locaties voor synergie te beoordelen.
Waarom worden we niet eerlijk gecompenseerd?
De kansen voor functiemenging en daarmee gepaard gaande synergie liggen voor het oprapen. Waarom gebeurt het dan niet? Het grote probleem is de niet verplichte bijdrage van particuliere beleggers en investeerders aan publieke taken of wensen als zij grote stukken grond overnemen van een eigenaar met publieke functie in bezit. Kort gezegd, hoe meer publieke ruimte we verkopen aan private eigenaren, hoe minder plek we als samenleving overhouden.
Deze toenemende schaarste wordt niet eerlijk berekend. Als maatschappij hebben wij nog geen prijskaartje gehangen aan die wensen en onze liberale overheid weigert de rekening neer te leggen bij de partijen die de ruimte afnemen. Zo lijkt het alsof we als maatschappij geen waarde aan deze zaken hechten. Nederland is van ons allemaal, alleen steeds een beetje minder als we zo doorgaan. Daarover meer in het volgende artikel uit de reeks van de Rotterdamse Berg: Een berg geld.
Nederland is van ons allemaal, alleen steeds een beetje minder als we zo doorgaan.
Dan de praktische invulling van gedeelde functies op hetzelfde stuk grond. Hoe werkt dat precies? Gesloten functies met geen enkele bijdrage aan publieke omgeving zullen wat ons betreft functies binnen moeten halen die wel een publieke bijdrage hebben. Of buitenruimte moeten doortrekken op het gebouw zelf die toegankelijk is voor iedereen. Op die manier creëer je met elkaar nieuw leefgebied terwijl er ook economische vooruitgang geboekt wordt.
Vaak wordt geroepen dat dit veel te duur is, maar de kosten betaal je als maatschappij vaak toch wel. Of dat nou 5 miljard aan coronamaatregelen is die niet meer in de boeken terug te vinden zijn, 2 miljard voor een nieuwe snelweg waar alleen weggebruikers van profiteren of aan een paar miljard voor een leipe berg die heel Nederland leefbaar houdt en een precedent kan scheppen voor toekomstige stadsontwikkeling op moeilijke plekken. Dan opteren wij toch voor het laatste.
Slim ruimtegebruik
Om verschillende activiteiten bij elkaar te brengen moeten we ook andersoortige bestemmingsplannen gaan maken. Bestemmingsplannen die multilevel-ruimtegebruik mogelijk maken. Nu krijgen gebieden aan de rand van de stad vaak één functie toegewezen. Dat beperkt de creativiteit in wat er nog meer op die plek gerealiseerd zou kunnen worden. Voor inspiratie kunnen we naar Singapore kijken, waar met het project Tengah al een multilevel aanpak is gehanteerd.
Nu krijgen gebieden aan de rand van de stad vaak één functie toegewezen.
Om synergie van multilevel-ruimtegebruik te vinden moet je dus op zoek naar de zaken die elkaar versterken. Een inkoppertje is wonen dichtbij je werk. Nog zo’n schot voor open doel is het gebruiken van het knooppunt voor functies die goed bereikbaar moeten zijn. Slim stapelen en mengen is met name een spel tussen functies die wel of geen licht nodig hebben en of zij een publiek of privaat karakter hebben. Dit leidt in 3D automatisch tot het stapelen van functies in een bergachtig patroon.
Welke functies kunnen gestapeld worden en wat zijn de voordelen?
Datacenters
De datadozen zijn nodig voor internet, de backbone van onze digitale economie. De internetmaatschappij die daaraan gerelateerd is, pleegt een grote aanslag op het ruimtelijk gebruik. De ene na de andere afzichtelijke datadoos duikt op langs onze snelwegen. Dankzij de cloud kunnen we thuis werken, willen steeds meer mensen in de stad wonen en bestellen we ons scheel via onze telefoons. De winkelstraat is op veel plaatsen ingeruild voor een bruine doos met spullen die bezorgd wordt wanneer wij dat willen. Onze logistieke keten is daarmee radicaal gewijzigd.
Winkelgiganten moeten al die duizenden pakketjes versturen en huren geen mooie winkelruimtes maar goedkope kale structuren langs infrastructuur. En al die medewerkers van distridozen en pakketbezorgers gaan lekker met de auto naar werk. Voor die bedrijven is dat efficiënt rond te rekenen, voor de rest van de maatschappij een puist in de ruimte. Door deze activiteiten dichter naar de eindgebruiker – de klant en stadsbewoner – te brengen kun je enorm veel logistieke bewegingen gaan saneren. Goed tegen de files, goed voor het klimaat.
Via de Rotterdamse Berg creëren we meerdere ontwikkelplots langs en bovenop de snelweg waar genoeg ruimte is voor bedrijven die slechts een grote ruimte met goede ontsluiting naar trein en snelweg zoeken. Het leuke van datacenters is ook nog eens dat het functies zijn die geen daglicht nodig hebben en daardoor onder een maaiveld weggestopt kunnen worden. Hiermee ontstaat automatisch een berg waar je overheen kan bewegen.
Vertical farming
Met een wereldbevolking die naar verwachting doorgroeit naar ca. 11 tot 12 miljard mensen in het jaar 2.100, wordt de ruimte om al deze monden te voeden steeds waardevoller. Ook hebben we te dealen met klimaatverandering en alle bijbehorende trends die succesvolle landbouw steeds moeilijker maken. Verwoestijning, onregelmatige maar hevige regenval en insectenplagen bedreigen steeds vaker onze oogsten. Hoe mooi zou het zijn als je controle zou kunnen houden over het klimaat waar de gewassen in groeien en daarnaast de gewasopbrengst met een factor 5 zou kunnen vermenigvuldigen? Klinkt te mooi om waar te zijn? Niet helemaal.
Steeds meer bedrijven houden zich bezig met het cultiveren van gewassen in een ideaal klimaat: het gewas wordt in een afgesloten ruimte gecultiveerd waarmee de kans op insectenplagen praktisch nul is. Hierdoor zijn bijvoorbeeld ook geen pesticiden nodig. Geavanceerde led-lampen bestralen de planten met de exacte golflengte die nodig is om een optimale groeicurve te bewerkstelligen. De planten worden gekweekt met hydroponics, oftewel hydrocultuur. Dit betekent dat planten niet in de aarde staan, maar dat de wortels direct in het water staan. Zo kan er maar liefst 95% water bespaard worden.
Goed te combineren met bijvoorbeeld een datacentrum, doordat juist de warmte van een datacentrum gebruikt kan worden voor de groei van planten.
Met de explosieve groei die plaatsvindt in vertical farming en ook steeds meer Nederlandse bedrijven die zich hiermee bezighouden zoals PlantLab, kan vertical farming een pijler worden van functiemenging. Goed te combineren met bijvoorbeeld een datacentrum, doordat juist de warmte van een datacentrum gebruikt kan worden voor de groei van planten. En omdat het geen daglicht nodig heeft, is ook vertical farming ideaal voor binnen in een afgesloten ruimte zoals een berg.
Wonen en werken
Op de lange termijn zal de bevolking in Europa krimpen, maar die van Nederland blijft waarschijnlijk groeien. Hoe kan dat? Dat heeft te maken met twee zaken:
1: Verstedelijking. Omdat grote delen van Nederland functioneren als één metropool, zoals de Randstad en de Brabantse stedenrij, zie je dat economische functies en dus werkgelegenheid zich beginnen te clusteren in het Westen en Zuiden van het land. Nederland is op Europese schaal één grote stad en trekt dus bedrijven, talent en kapitaal van ook over de grens aan;
2: De Nederlandse economie is zeer internationaal georiënteerd en wendbaar. We zijn een handelsland, we zijn over de breedte goed opgeleid en blinken uit in de service-industrie. Met de Rotterdamse haven, De Greenport in het Westland, Schiphol als airhub en de Brainport Eindhoven als het Silicon Valley van Europa, hebben we een aantal belangrijke economische pijlers die een dusdanige arbeidsvraag hebben dat dit niet alleen met werkkrachten uit Nederland zelf op te lossen is. Gevolg: het aantal internationale kenniswerkers ligt al jaren erg hoog. En nog hebben de meeste bedrijven een tekort aan arbeidskrachten.
Al deze mensen hebben huizen nodig. Velen blijven hangen en kiezen ervoor om in ons land een gezin te stichten. Deze kinderen moeten naar school, gaan naar sportclubs, gaan straks studeren. De ruimtevraag in Nederland is echt gigantisch en dat komt voor een groot deel door ons economisch succes. Iedereen die loopt te zaniken dat Nederland te vol is, maar tegelijkertijd boos is geen loodgieter te kunnen vinden, een half uur te moet wachten op zijn bestelling in de horeca en 50 uur per week moet werken omdat er geen collega’s zijn, heeft feitelijk een luxeprobleem. We zijn ‘slachtoffer’ van ons eigen economische succes.
Zijn we bereid om alle noodzakelijke huizen en bijbehorende functies te bouwen in gebieden die nu aangewezen zijn als landbouwgebied of natuur om het probleem op te lossen? Vaak niet. Laten we deze woningen, werkplekken en bijbehorende functies clusteren rondom infrastructuur en bovenop ruimte verslindende functies zoals distributiecentra en datacenters.
Cultuur
Cultuur, zorg en onderwijs zijn de perfecte tussenlaag in de berg. Af en toe een doorkijkje in het dak en de juiste functies aan de binnenrand. Deze functies komen te liggen in een parkachtige omgeving en perfect bereikbaar met auto en OV. De bovenste laag wordt steeds meer open en komt als het ware bovendrijven. Kantoren, hotels en woningen vormen samen met de publieke ruimte de schil. Wat je krijgt is een precieze afspiegeling van een stad maar dan een stuk slimmer ingestoken.
Overige functies
Binnenin de berg wil je natuurlijk ook andere functies dan alleen bedrijven. Een deel van deze functies heeft daglicht en een mooie omgeving nodig. Een ander deel kan de aansluiting op interne logistiek goed gebruiken. Een winkel heeft niet per se daglicht nodig, maar wel een goede logistiek, opslag en grote voorruimte. Een winkelcentrum als Zuidplein kan je prima wat dieper in de berg plaatsen. Ditzelfde geldt voor een theater of bioscoop, sportruimtes en conferentiezalen. Deze moeten wel goed toegankelijk zijn voor bezoekers. Open ruimte en parkeergarages zijn dan ook logisch. Horeca en kantoren leunen meer op bijvoorbeeld OV en natuurlijk licht en kunnen prima aan de binnenkant van de donut zitten.
Circulaire reststromen
Een integrale ontwikkeling zoals de berg betekent ook het stroomlijnen van afvalstromen. Een intern systeem dat volautomatisch te werk gaat heeft geen vrachtwagens meer nodig. GFT kan gelijk hergebruikt worden voor de vertical farming en het overige afval kan direct intern naar bedrijfjes die het goed kunnen gebruiken. Dit bewijst zich al op de schaal van enkele kleinere bedrijven zoals in BlueCity010, de waarde op de schaal van de berg zal een flinke portemonnee kunnen vullen, maar is natuurlijk niet alleen in euro’s uit te drukken. Massa is kassa.
Op deze schaal worden autonome systemen ook rendabel. Rotterdam is hard op weg met pilots op dit onderwerp. De grootste hindernis is de bestaande structuur en de beperkingen van ruimte en mobiliteit. In de donut hoeven deze afvalstromen de weg niet op. De donut biedt een unieke kans om afvalstromen, kabels en leidingen bereikbaar en efficiënt in te zetten. Deze komen niet in aanraking met intern verkeer, voetgangersgebieden en OV punten. Hoewel het bijna te mooi klinkt om waar te zijn gebeuren deze zaken al op veel plekken in de wereld. Zeker de afgelopen jaren volgen ontwikkelingen in technologie en uitwerking elkaar in hoog tempo op. De beperking ligt in het inpassen in bestaande situaties en de enorme kosten die daarbij komen kijken. Iets dat bij de berg geen rol speelt.
Hoe komen we tot een landschap vol bergen?
In plaats van ons landschap te verdozen, stellen wij voor om ons landschap te “ontdozen”. Geen doos meer in het zicht, maar uit het zicht. Weggestopt onder essentiële functies zoals wonen en werken of een glooiend tapijt aan groen en recreatie. En natuurlijk naast en bovenop infrastructurele knooppunten. Punten die nu al niet uitblinken in schoonheid en voornamelijk dienen als barrière worden ineens schakelpunten tussen woonwijken. Om tot dit wensbeeld te komen zal een aantal uitdagingen beslecht moeten worden.
Bestemmingsplannen
Op dit moment werkt onze overheid met bestemmingsplannen. Een voorschrift waarin uitgelegd staat welke functies waar gerealiseerd mogen worden en in welke mate. Vanaf januari 2023 krijgen we in Nederland te maken met een omgevingsplan. In feite is dit hetzelfde als het bestaande bestemmingsplan, met als enige verschil dat participatie met de omgeving steeds belangrijker wordt. Dit geeft een kapstokje voor een berg. Want zeg nou eerlijk: als je aan de rand van de stad woont met uitzicht op een weiland, zit je er toch niet op te wachten om je uitzicht dichtgebouwd te zien worden met stalen dozen?
Voor een succesvolle realisatie van bergen in ons polderlandschap zullen de omgevingsplannen nog wel een stuk flexibeler moeten worden dan de huidige bestemmingsplannen. Grond rondom infrastructuur heeft nu vaak een zeer beperkte bestemming, maar zou in de regel juist een heel breed scala aan bestemmingen moeten kunnen huisvesten. Rondom infrastructurele knooppunten zou het daarnaast goed zijn om geen maximaal programma los te laten. Zolang de ontwikkelaars aan kunnen tonen middels onderzoeken dat er geen nadelige effecten voor de stad ontstaan, moet alles kunnen.
Kadastraal
Ons kadaster is ook nog niet voorbereid op een grootschalige uitrol van multilevel ruimtegebruik. Eigendommen boven elkaar gaat nog wel, maar eigendommen die dwars door elkaar heen lopen in bergachtige vormen, dat gaat nog een stap verder. Een 3D-kadaster waarin in 2D op een plek geklikt kan worden, om vervolgens ook een 3D projectie te krijgen, is daarvoor noodzakelijk.
Flexibiliteit van beleggers
Bij bestaande complexen met veel verschillende functies komt vaak verzet vanuit traditionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Dit soort partijen zijn vaak op zoek naar deals die zo ‘clean mogelijk zijn’: met zo weinig mogelijk andere partijen in een VVE en het liefst het grootste aandeel, zodat zij niet te veel rekening hoeven te houden met anderen. Dit geeft het hoogste directe economische rendement en dus tevreden beleggers.
Om complexe ruimtelijke vraagstukken op te lossen moet er echter anders nagedacht worden. Investeerders zullen meer met andere investeerders in overleg moeten en zullen tegelijkertijd ook in overleg moeten met de beleggers, vaak toekomstige gepensioneerden. Waar wil jij namelijk dat geld in geïnvesteerd wordt? In de zoveelste datadoos die het kostbare groen opslokt met het hoogste directe rendement, maar een erfenis voor je nageslacht waar je niet blij van wordt? Of een iets lager direct rendement, met een clustering van functies bovenop infrastructuur in combinatie met recreatie en nieuwe natuur bovenop, waarmee kostbare groengebieden buiten de stad open kunnen blijven? Dat zijn vraagstukken die het verdienen om goed over nagedacht te worden.
Lang verhaal kort
We hebben te weinig ruimte in Nederland om alle ambities fysiek op uit te kunnen voeren. Zeker nu publieke ruimtes steeds vaker van de hand worden gedaan aan private eigenaren. Als maatschappij hebben we op die manier steeds minder ruimte om met elkaar op te leven. Om mens, dier en economie ruimte te geven, moeten we naar 3D bestemmingsplannen toe die meerdere functies boven elkaar toelaat. Ook beleggers zullen minder makkelijke maar wel betere oplossingen moeten (willen) najagen. Op strategische locaties aan de randen van de stad kunnen we met multilevel ruimtegebruik – Rotterdamse Bergen – ruimte creëren en de stad beter maken. Daar wordt de stad leuker, de economie weerbaarder, de natuur sterker en de stadsbewoner vrolijker van.
Meer artikelen over de Rotterdamse Berg
Het concept van de Rotterdamse Berg
Ook wat te vertellen?