Nadat er door gemeente, stadion en voetbalclub 5 jaar lang is gewerkt aan een nieuw stadionplan, met een bijna technisch bouwontwerp als resultaat, liet Feyenoord in 2022 weten dat het voor de club financieel niet haalbaar was. De stekker ging uit nieuwbouw aan de Maas, ondanks pogingen van gemeente en stadion om Feyenoord tegemoet te komen. Momenteel is er officieel geen plan voor modernisering van het stadion. Wat is de huidige stand van zaken en welke opties heeft Feyenoord en stadion Feijenoord?

Feyenoord speelt tegenwoordig Champions League en hoort bij de hoogst genoteerde Nederlandse clubs op de Europese clubranglijst. Recordtransfers zijn gebroken, elke thuiswedstrijd is uitverkocht en de financiële situatie is vele malen beter dan 3 jaar geleden. De club vaart wel en wat lang onbereikbaar leek, is haalbaar geworden. Maar het is niet allemaal hosanna op Zuid. Dit seizoen zullen bij een eindklassering lager dan de 3e plaats direct tientallen miljoenen van de begroting wegvallen. De financiële reserves zijn niet dusdanig groot dat een minder jaar makkelijk opgevangen kan worden. De financiële groei moet volledig op het veld plaatsvinden, wat behoorlijk wat risico’s met zich meebrengt. Risicospreiding door ook solide inkomsten uit stadion te halen zijn voorlopig geparkeerd door Feyenoord. En sinds het stoppen met Feyenoord City is daar ook al het nodige gewijzigd.

De financiële groei moet volledig op het veld plaatsvinden, wat behoorlijk wat risico’s met zich meebrengt.

Rotterdams Tij is gepresenteerd als vervanger van Feyenoord City. Goed nieuws voor de woningbouwopgave van de stad, de ontwikkeling van een nieuw aantrekkelijk waterfront en een upgrade voor Rotterdam Zuid. Om woningen rond het stadion mogelijk te maken heeft de gemeente een geluidsdeal gesloten met het stadion. Door de plannen van Rotterdams Tij is het Maasplot niet meer beschikbaar voor een stadion. Financieel goed voor het stadion, qua exploitatiemogelijkheden betekent het wel minder speelruimte. Welke opties zijn er nog voor nieuwe of vernieuwde huisvesting nu er definitief gekozen is voor woningbouw?

Voor toekomstige huisvesting zijn er twee smaken: renovatie of nieuwbouw. We verkennen hieronder de opties:

1. Renoveren en in de Kuip blijven

Feyenoord kan natuurlijk in de Kuip blijven. Het sfeervolle en imposante stadion is sinds jaar en dag de thuisbasis van de club. Veel supporters kunnen zich geen ander thuis voorstellen dan de Kuip. Toch zie je dat het qua voorzieningen behelpen is en qua verdienmodel echt niet meer van deze tijd. FC Twente en AZ hebben dankzij hun modernere onderkomen commercieel evenwaardige inkomsten uit stadion, terwijl zij absoluut gezien veel minder toeschouwers ontvangen. Door de recent gesloten geluidsdeal zijn concerten en andere luide evenementen straks geen optie meer. Iets dat haaks staat op het verdienmodel van een modern stadion, dat juist zoveel mogelijk soorten evenementen wil kunnen hosten, op zoveel mogelijk dagen van het jaar. 

Qua afmetingen is de Kuip gebouwd met standaarden van 1937. Nederlanders zijn sinds die tijd 7 centimeter langer geworden, waardoor het stadion steeds krapper aanvoelt. Door de jaren heen is de capaciteit ook verlaagd van 65.000 naar nu 47.500. Niet per se vanwege comfort maar ook door de toegenomen (brand)veiligheidseisen. Tijdens Champions League wedstrijden ligt de capaciteit om die reden zelfs nog lager. De kans dat de Kuip internationaal mee kan doen om evenementen en finales binnen te halen wordt elk jaar kleiner. Daarvoor is de volledige constructie te gedateerd, helaas.

Menig plan is al gemaakt om de Kuip te verbouwen. Waarom zijn die nooit tot wasdom gekomen? Daar zijn meerdere oorzaken voor. Ze waren niet te financieren onder de voorwaarden die Feyenoord stelde, bouwkosten waren niet te garanderen of de ingreep zou niet voldoen aan de (commerciële) eisen. Met de extra kanttekening dat een verbouwing ook zorgt voor meerjarige verlaging van de capaciteit en de impact die dat heeft op de lopende begroting van het voetbalbedrijf. Naar de toekomst kijkend zal deze optie altijd veel haken en ogen houden.

Voordelen:

• De emotionele binding en herinneringen aan de plek en het stadion blijven behouden. 
• Lagere opstartkosten omdat het stadion er al staat en de grond al in gebruik is voor een stadion.
• Door het dakontwerp zit je langs het veld niet droog. Normaal gesproken zijn dit de duurste stoelen, maar in de Kuip juist de goedkoopste waardoor fanatiekelingen betaalbaar langs het veld zitten. Dit geeft de Kuip een fanatieke wedstrijdbeleving, ook voor televisiekijkers.
• Bepaalde kenmerken van de Kuip zouden nu niet meer gebouwd worden zoals de staalconstructie en de lichtmasten, al blijft de vraag hoeveel daarvan behouden blijft bij een grondige renovatie.

Nadelen:

• Sub-optimale business case door drie belangrijke oorzaken:
  • Er zijn bij renovatie minder vrijheden qua ontwerp, waardoor het met name moeilijker is het stadion geluiddicht te maken. Dit zal voor de exploitatie beperkend werken;
  • Voor een gunstige financiering wil je dat publiek geld – gemeente, provincie of het Rijk – meebetalen aan zaken als omliggende infrastructuur. Als die kosten alleen Feyenoord ten goede komen, is deze investering lastig tot niet te onderbouwen vanuit overheidsperspectief . Er moet publiek belang mee gediend zijn en zonder gebiedsverbetering is dat bij een verbouwing amper aanwezig. Feyenoord zal dus vooral zelf de knip moeten trekken;
  • De Kuip is nooit gebouwd op de wensen en eisen van nu. Tegenwoordig wil je mensen eerder naar het stadion trekken en langer laten blijven na de wedstrijd. Het stadion en het gebied eromheen daar op inrichten zal altijd de constructie, het aanzicht of sfeer van het monument aantasten. 
• Verbouwing raakt de begroting van Feyenoord in de bouwperiode hard door tijdelijke verlaging van de capaciteit gedurende meerdere seizoenen;
• Onderhoudskosten van behouden oude onderdelen zullen ook blijven stijgen in de toekomst. De kwaliteit van het staal zal over tijd steeds meer ingrepen nodig hebben om te voldoen aan de eisen van de tijd;
• Lastig om het monumentale sfeervolle van nu overeind te houden na een grondige verbouwing. Een verbouwing die focust op maximaal commercieel potentieel, zal veel sfeerbepalende elementen verminderen. Denk aan goedkope plaatsen langs het veld, de open staalconstructie die meedanst en meer skyboxen ten koste van gewone zitplaatsen. Als je het gros van de kenmerkende facetten gaat wijzigen, verwijderen of vervangen, wat maakt de Kuip dan nog de Kuip? De lichtmasten zullen buiten gebruik raken, de parterres worden vervangen, voor ruimere zitplaatsen moet de hele staalconstructie anders en voor meer commerciële ruimtes zal het aanzicht verdwijnen. De Kuip ingepakt in meerdere Maasgebouwen is toch een heel andere stadionbeleving.

Nieuw Maasgebouw
Een optie die nog nooit voorbij is gekomen is het stadion zoveel mogelijk in ere houden en inkapselen in een nieuw soort Maasgebouw aan de stationszijde. Het zicht op het stadion verdwijnt, maar je kan wel veel commerciële ruimte toevoegen met zicht op de Kuip. Het zal goedkoper zijn om te realiseren dan ingrijpende renovatie en kunnen bijdragen aan de wens van peakshaving: bezoekers eerder laten komen en later laten weggaan en zo meer verdienen aan een evenement of wedstrijd. Voordeel is ook dat het risicovolle van renovatie – de ingreep in bestaand stadion – zo vermeden kan worden. De bouwkosten hiervan zijn goed in te schatten en het is waarschijnlijk ook snel te realiseren.

2. Nieuwbouw in de Stadiondriehoek

Varkenoord is recent verbouwd en heeft spiksplinternieuwe trainingsfaciliteiten gekregen. Met de ambitie om de club op Zuid en specifiek in IJsselmonde te houden drogen de ruimtelijke opties snel op. Wie kijkt naar de ruimte rond de Kuip, ziet met alle nieuwe plannen eigenlijk nog maar één plek waar iets nieuws kan komen: de stadiondriehoek. 

Als je de parkeerplaats en het Maasgebouw in de stadiondriehoek ombouwt tot bouwplaats, kan je een deel van een nieuw stadion al bouwen terwijl de Kuip nog in gebruik is. Clubs als Tottenham – bij de bouw van New White Hart Lane – en Athletic Bilbao – bij de bouw van San Mames – deden dit al met succes bij hun nieuwe huisvestingen. Zoveel mogelijk van het nieuwe stadion wordt dan pal naast het oude stadion gebouwd en het oude stadion wordt daarna deels vervangen voor het laatste stuk nieuwbouw.

Zoveel mogelijk van het nieuwe stadion wordt dan pal naast het oude stadion gebouwd en het oude stadion wordt daarna deels vervangen voor het laatste stuk nieuwbouw.

Voordelen:

• Door gefaseerde nieuwbouw blijven de club en het stadion inkomsten genereren tijdens de bouw van het nieuwe stadion.
• Gebruik van bestaande infrastructuur is mogelijk, omdat er al een treinstation, tramhaltes en een P&R in de buurt liggen waarvan bezoekers al gewend zijn ze te gebruiken. De parkeerplaatsen onder het stadion kunnen met slim onderhandelen door de gemeente betaald worden waardoor de kosten voor Feyenoord/stadion lager worden voor het gehele plan.
• Het is makkelijker om de gemeente achter dit plan te krijgen. In de impressie die wij hebben gemaakt zijn er 12.000 extra woningen mogelijk rond het stadion. Een aantal waar Rotterdam om staat te springen. Als er een stadion wordt gebouwd in de driehoek, dan zal de Kuip worden gesloopt (zie eerste punt bij nadelen). Met een hogere grondprijs dan nu is er ook meteen meer budget voor Feijenoord XL en de beoogde overkluizing van het spoor. Stedenbouwkundig is deze optie het meest interessant voor de stad.
• Het is de minst complexe grondeigendomstructuur, want je hoeft maar één vastgoedeigenaar uit te kopen voor het gebied tussen de Kuip en de Veranda. De grond onder de Kuip zelf is al van de gemeente Rotterdam.
• Je blijft dicht op heilige grond, Varkenoordtalenten blijven zicht houden op het stadion waar ze uiteindelijk willen spelen. Het ritje naar de thuiswedstrijd blijft grotendeels hetzelfde voor supporters.
• Het ontwerp van Feyenoord City – dat bijna volledig bouwklaar was – kan hiervoor hergebruikt worden en past op deze locatie. Daar zouden in theorie geen nieuwe kosten voor gemaakt hoeven worden. Omdat het nieuw te bouwen is met goed te voorspellen bouwkosten, zijn bouwkosten ook beter in te schatten dan bij verbouwing van een bestaand stadion. 

Nadelen

• Je zal de Kuip moeten slopen om dit plan te realiseren, iets dat veel weerstand tegen deze sloop zal oproepen. Dit was bij nieuwbouw zonder sloop van de Kuip al problematisch, dus met name politiek en qua besluitvorming vereist deze richting moedige besluitvorming en een hele goede communicatiestrategie.
• De belangrijkste gebruiker van een nieuw stadion – Feyenoord – zal een of meerdere seizoenen een deel van het stadion moeten sluiten. De vraag is waar wedstrijden gespeeld kunnen worden en de impact op de begroting. 

3. Nieuwbouw nieuwe locatie – binnen of buiten de stad

Een optie die vooralsnog niet aan de orde is geweest maar wel reëel is geworden omdat Feyenoord te kennen heeft gegeven zeker 10 jaar in de Kuip te willen blijven (vanaf 2022). Over 8 jaar zullen de gemeente en provincie een nieuw bestemmingsplan rond de Kuip hebben vastgesteld. Op nu nog kansrijke locaties staan dan hoogstwaarschijnlijk nieuwe huizen. 

Volgens haar statuten mag Feyenoord Rotterdam niet uit, dus dan moet het een andere locatie op Zuid worden.

Welke opties zijn er dan nog? Eigenlijk alleen een vertrek uit IJsselmonde biedt dan nog uitkomst. Volgens haar statuten mag Feyenoord Rotterdam niet uit, dus dan moet het een andere locatie op Zuid worden. We zetten de overwegingen op een rij.

Voordelen:

• Begin met een schone lei. Zowel qua ontwerp als qua relatie met wie er dan ook samengewerkt moet worden. Tegen die tijd zijn alle hoofdrolspelers van nu hoogstwaarschijnlijk niet meer op dezelfde positie te vinden. 
• Er kan een locatie gevonden worden met minder (potentiële) overlasthebbenden. Dat scheelt weerstand van omwonenden in het realisatieproces. Fanatieke supporters zullen tegen die tijd wellicht nog steeds geen verandering willen. Heikel punt blijft hoe groot hun mening meegewogen moet worden in de totale besluitvorming.
• Volledige vrijheid in het ontwerp van het stadion. Wensen en eisen qua duurzaamheid kun je te zijner tijd nog beter inpassen. 
• Je kan kiezen voor goedkope grond buiten de stad.
• Kans om een ander gebied te ontwikkelen met de gemeente die gekozen wordt en verantwoordelijk voor de grond is. Hierbij kan het publieke belang goed samengenomen worden met de wensen van Feyenoord en het stadion in de plannen.

Nadelen:

• Er zal nieuwe grond aangeschaft moeten worden waarvan het onduidelijk is wat de prijs daarvan zal zijn. Mocht de Maas- of Waalhaven gedempt moeten worden dan is dat een fors hoger prijskaartje dan een weiland in de Alblasserwaard. Hoe dan ook zal er politieke steun moeten zijn. Die komt er alleen als er ook een meerwaarde in zit voor de gemeente. Iets waar Feyenoord niet veel interesse voor heeft laten zien in voorgaande trajecten. De kans zit er dus in dat stadion en Feyenoord zelf fors moeten gaan investeren om hun bezoekers naar het te realiseren stadion te krijgen. Dat zal de financieringskosten niet ten goede komen. 
• Bestaande infrastructuur rond de Kuip kan je niet meeverhuizen. Autowegen, parkeerplaatsen, een treinstation, tramverbinding en in de toekomst een extra oeververbinding over de Maas geven de huidige locatie al veel opties. Een nieuw stadion is alleen rond te rekenen als mensen er naartoe kunnen met het OV, anders trekt het een veel te grote wissel op de doorstroming in de stad. Een hele nieuwe tramlijn aanleggen alleen voor een stadion kost jaren, en zal alleen gemeentelijke of rijkssteun krijgen als het ook een belangrijke verkeersader is op niet wedstrijddagen. Zoiets aanleggen duurt jaren, zo niet decennia. 
• Er is geen binding met de nieuwe locatie. Club en fans zullen volledig opnieuw moeten wennen aan zowel de huisvesting als de locatie.
• Mocht het zover komen dat Rotterdam geen (betaalbare) plek meer heeft, dan wordt Feyenoord een niet-Rotterdamse club. Je kan de club dan net zo goed Feyenoord Ridderkerk noemen.

Zoiets aanleggen duurt jaren, zo niet decennia. 

Hoe nu verder?

Twee jaar geleden schoot Feyenoord nieuwbouw af en gaf zichzelf 10 jaar de tijd om de beslissing te nemen. De grote vraag is of de club die tijd wel heeft. In de komende jaren wordt het bestemmingsplan van de stadiondriehoek vormgegeven en daarmee zijn de komende jaren cruciaal voor welke keuze er ook geambieerd wordt. Als Feyenoord stappen vooruit wil maken in IJsselmonde dan moet men het gesprek met de gemeente zo snel mogelijk opstarten. Ook voor een locatie elders in de stad zal dat moeten, gezien de doorlooptijd om alle randvoorwaarden met name op infrastructureel gebied op orde te krijgen. 

Dennis Te Kloese gaf in het begeleidende interview aan dat de investeringen zouden gaan naar benen in plaats van stenen. Gezien de astronomische transfersommen in de voetballerij en het sportieve potentieel van Feyenoord, een uitlegbaar besluit. De recent gepresenteerde jaarcijfers tonen dat investeren in benen ook een flinke kostenpost is, die alleen te rechtvaardigen zijn als die grote transfers zich voordoen. Vanuit bedrijfsperspectief een risicovol besluit om daar de financiële toekomst van de club aan op te hangen. Een jaar geen Champions League halen zorgt voor een gat van 50 miljoen aan inkomsten.

In oktober kwam daar de uitspraak in de rechtszaak van Diarra nog bij. Er is een grote kans dat transfersommen gaan afnemen en salarissen juist verder gaan stijgen. Vaste inkomsten om die salarissen te betalen zullen hoofdzakelijk uit sponsordeals en stadioninkomsten moeten komen. Kan Feyenoord het zich permitteren om op zijn vroegst over 10 jaar deze groei in stadioninkomsten te verzilveren? Ons advies aan de directie van Feyenoord en stadion Feijenoord: pak de telefoon en ga vandaag nog in gesprek met Wethouder Zeegers (Klimaat, Bouwen en Wonen) en Simons (Haven, Economie, Horeca, Vastgoed en Bestuur). De club kan niet nog 8 jaar wachten voor het weer aan een plan wil werken. De gemeente zal ook een opening moeten bieden aan de club. Alle grote evenementen aan Amsterdam en Arnhem laten brengt geen werkgelegenheid voor mensen op Zuid. Iets dat ook broodnodig is. Alleen door gezamenlijk op te trekken zal Feyenoord haar status als topclub vasthouden en de gemeente een sterk stadsdeel kunnen neerzetten. Beiden zijn goed voor Rotterdam en daar draait het om.